محامي سيول | محامي سيول المدني يساعد الموكل في استرداد تسليم المبنى من المدعى عليه

أوضح موكل محامي سيول أنه حاول التفاوض مع المدعى عليه عدة مرات بشأن قيامه بالتنازل عن حق الإيجار لشخص آخر دون إذن الموكل وحيازته العقار دون تفويض، إلا أن المشكلة لم تُحلّ.

وفي النهاية عزم الموكل على أن يُوكِل التعامل القانوني إلى محامي سيول المدني، ولجأ راغبًا في رفع دعوى مدنية متعلقة بتسليم المبنى والمطالبة بتسليمه.

وبذلك سعى الموكل إلى تثبيت حقه عبر مطالبة قانونية بشأن العقار الذي يحوزه المدعى عليه بصورة غير مشروعة.

كان المدعى عليه في قضية محامي سيول قد حرّر في البداية مع الموكل عقدًا يقضي باستئجاره لأجل تشغيل متجر بقالة كبير.

لكن المدعى عليه، أثناء تشغيله المتجر، أجّره من الباطن لطرف ثالث دون تفويض وتنازل عن حق الإيجار، وقد جرى ذلك خفيةً عن الموكل.

ويُعدّ فعل المدعى عليه مخالفةً لأثر عقد الإيجار أو إخلالًا بالعقد، فرفع الموكل الدعوى بمساعدة محامي سيول المدني.

استمع محامي سيول إلى ظروف الموكل، ونصحه بأن يرفع أولًا دعوى للمطالبة بتسليم المبنى بدلًا من الدفع باسترداد الإثراء بلا سبب، ما دام المدعى عليه يحوز العقار دون تفويض.

ولمّا كانت المسألة المحورية في هذه القضية هي مشكلة الحيازة غير المشروعة والتنازل عن حق الإيجار، فقد كان من المهم رفع دعوى تسليم المبنى لتصحيح واقعة عقد الإيجار.

أفاد محامي سيول بأن المسائل الرئيسية في هذه القضية هي الحيازة غير المشروعة، والإيجار من الباطن، والتنازل عن حق الإيجار.

قد يتساءل المرء: أليس بإمكان الموكل أيضًا المطالبة برد الإثراء بلا سبب فيما يتعلق بحيازة المدعى عليه غير المشروعة؟

بموجب سوابق المحكمة العليا، لا يجوز، ما دام عقد الإيجار قائمًا، المطالبة تجاه الغير بتعويض عن الضرر بما يعادل الأجرة أو المطالبة برد الإثراء بلا سبب بسبب الحيازة غير المشروعة (حكم المحكمة العليا الصادر في 2006.12.7 في القضية رقم 2005다55121 وغيره).

① الحيازة غير المشروعة

بما أن المدعى عليه في قضية محامي سيول المدني يحوز عقارًا مملوكًا للموكل دون سند، فيمكن القول إنه يجب عليه تسليم العقار إلى الموكل.

وفي النهاية، يجب أن يُعترف قضائيًا بجانب الحيازة غير المشروعة.

② الإيجار من الباطن والتنازل عن حق الإيجار

لمّا كان المدعى عليه في قضية محامي سيول قد تنازل عن حق الإيجار لمستأجر أو أجّره من الباطن دون إذن الموكل، فقد كان ذلك إخلالًا واضحًا بعقد الإيجار.

يجب بيان إخلال المدعى عليه بعقد الإيجار والدفع بحق الموكل.

أوضح محامي سيول أنه يمكن حل القضية في هذه الحالة وفقًا لقاعدة المادة 629 من القانون المدني.

① سبب دعوى تسليم المبنى

المادة 629 من القانون المدني (تقييد التنازل عن حق الإيجار والإيجار من الباطن)

لا يجوز للمستأجر التنازل عن حقه أو تأجير العين المؤجَّرة من الباطن دون موافقة المؤجِّر. وإذا خالف المستأجر هذا الحكم، جاز للمؤجِّر فسخ العقد.

وهذا حكم قانوني واضح بأنه لا يجوز للمدعى عليه التنازل عن حق الإيجار للغير أو تأجيره من الباطن دون إذن الموكل، ولمّا كان قد خالف ذلك، فقد كان بإمكان الموكل مطالبة المدعى عليه بتسليم المبنى.

① سبب المطالبة بحق إزالة التعرّض

سعى موكل محامي سيول إلى استرداد المبنى من المدعى عليه بممارسة حق المطالبة بإزالة التعرّض بشأن الحيازة غير المشروعة.

حق المطالبة بإزالة التعرّض هو أنه استنادًا إلى المادة 214 من القانون المدني، يجوز للمالك أن يطالب مَن يتعرّض لملكيته بإزالة التعرّض، وأن يطالب مَن يأتي فعلًا يُخشى معه المساس بالملكية بدرء ذلك أو بتقديم ضمان للتعويض عن الضرر.

و«التعرّض» في حق المطالبة بإزالة التعرّض يعني اعتداءً ما زال مستمرًا في الحاضر، وهو يختلف عن مفهوم «الضرر» الذي ينطبق على حالة اعتداء على مصلحة قانونية وقع في الماضي وانتهى بالفعل.

ولذلك فإن حق المطالبة بإزالة التعرّض المستند إلى الملكية لا يكون محتواه إزالة نتيجة التعرّض، بل يجب أن يكون محتواه إزالة سبب التعرّض المستمر في الحاضر (حكم المحكمة العليا الصادر في 2003.3.28 في القضية رقم 2003다5917).

نصح محامي سيول بضرورة اتباع الاستراتيجية التالية لكسب دعوى تسليم المبنى التي رفعها الموكل.

أولًا، الدفع بحيازة المدعى عليه دون سند

ويتطلب هذا إثبات أن المدعى عليه يحوز عقار الموكل دون تفويض إثباتًا قانونيًا.

ويجب جمع الأدلة كنسخة سجل العقار، وصور الموقع أو أقوال الشهود، وإثبات مدة الحيازة، وتقديمها بما يخدم معيار تقدير المحكمة.

ثانيًا، الدفع بانتفاء موافقة الموكل (المؤجِّر)

يجب إثبات واقعة تنازل المدعى عليه عن حق الإيجار أو تأجيره من الباطن دون إذن الموكل.

وإذا تضمّن عقد الإيجار بندًا بعدم التنازل عن حق الإيجار أو تأجيره من الباطن دون موافقة المؤجِّر، كان ذلك مواتيًا في الدعوى.

كما يجب تقديم أدلة الإخلال بالعقد (كعقد الإيجار من الباطن، وعقد التنازل عن حق الإيجار وغيرهما) لإثبات واقعة الإيجار من الباطن والتنازل غير المشروعين من المدعى عليه.

أكّد محامي سيول أن المدعى عليه يحوز العقار دون سند، وقدّم إلى المحكمة عقد الإيجار والمستندات ذات الصلة لإثبات ذلك.

كما أثبت واقعة تنازل المدعى عليه عن حق الإيجار أو تأجيره من الباطن دون إذن الموكل، فأرسى الأساس القانوني لمطالبة الموكل بتسليم المبنى.

قدّم محامي سيول إلى المحكمة الأدلة التالية لإثبات واقعة تنازل المدعى عليه عن حق الإيجار أو تأجيره من الباطن دون إذن الموكل إثباتًا قانونيًا.

وقدّم عقد الإيجار الذي حُرِّر في البداية دليلًا ليوضّح أن الموكل لم يوافق أصلًا على تنازل المدعى عليه أو تأجيره من الباطن دون تفويض.

وقد أثبت هذا قانونيًا وبوضوح أن فعل المدعى عليه يُعدّ إخلالًا بالعقد.