استمرار النزاع حول المسؤولية حتى بعد انتهاء مدة المسؤولية عن ضمان العيوب… مخاطر إدارة العيوب التي يجب على شركات الإنشاءات فحصها

وفقًا للتقرير، ظهرت المشكلات المتعلقة بالمسؤولية عن ضمان العيوب بشكل مركّز في الأنواع التالية.

وفي بعض الحالات، أقام المقاول الأصلي دعوى مطالبة برجوع بمبلغ التعويض على المقاول من الباطن بعد إصلاح العيوب.

وقد يقبل المقاول من الباطن هذا الطلب لأسباب مثل الحفاظ على العلاقة التجارية، فتنشأ بذلك مشكلة بقاء بنية مسؤولية العيوب على صورة غير متوازنة.

وفي هذه البنية قد ينشأ وضع لا تُحلّ فيه مطالبة الساكن بإصلاح العيوب مدة طويلة.

كما تتشكّل بيئة تُربط فيها القدرة على التعامل مع العيوب بمستوى إدارة الجودة لدى الشركة وعناصر تقييم إدارتها.

وبناءً عليه، تعزّز بعض شركات الإنشاءات مؤخرًا نظام إدارة العيوب بتشغيل مراكز دعم السكان أو أجهزة التعامل مع العملاء.

وهذه التحركات تُظهر أن التعامل مع العيوب صار يُدرَك مهمة إدارية مهمة حتى في نطاق الإدارة بعد التنفيذ.

تُنظَّم مدة المسؤولية عن ضمان عيوب المساكن الجماعية بحسب نوع الأشغال وفقًا لـ «الجدول 4 من اللائحة التنفيذية لقانون إدارة المساكن الجماعية».

والمدد النموذجية للمسؤولية على النحو التالي.

يتحمل صاحب المشروع مسؤولية إصلاح العيوب خلال تلك المدة.

ووفقًا للمادة 36 من قانون إدارة المساكن الجماعية، إذا وقع عيب جسيم في الأجزاء الحاملة للأحمال خلال مدة مسؤولية الضمان، فإن صاحب المشروع يتحمل أيضًا مسؤولية التعويض عن الضرر الناجم عن العيب.

يحدد القانون أيضًا تاريخ بدء احتساب مدة المسؤولية بوضوح.

تعني الأجزاء الخاصة المساحة الداخلية لكل وحدة سكنية، أما الأجزاء المشتركة فتعني المنشآت المستخدمة بشكل مشترك كالدرج والممرات والجدران الخارجية والهيكل.

قد لا تظهر العيوب الهيكلية مباشرةً بعد الإنجاز.

فمثلًا، هناك حالات لا تُكتشف فيها مشكلات كالتصدّع الداخلي في المنشآت الخرسانية أو هبوط التربة إلا بعد مرور مدة معينة.

وإذا رُئي أن طبيعة العيب مشكلة متعلقة بسلامة هيكل المبنى، فقد يُعاد النظر في نطاق المسؤولية، لذا يلزم الحذر.

بعض العيوب لا تظهر خارجيًا مدة طويلة ثم تُكتشف متأخرة.

فالعيوب كخلل طبقة العزل المائي أو تسرّب الأنابيب قد لا تظهر على صورة تسرّب فعلي أو خلل وظيفي إلا بعد مرور مدة معينة.

وفي مثل هذه الحالات يوجد فارق زمني بين وقت وقوع العيب ووقت اكتشافه، وتُعامَل هذه النقطة بوصفها مسألة جوهرية في مسار النزاع.

قد تنشأ مشكلة المسؤولية أيضًا عند تأكّد وجود إهمال إداري في مسار التصميم أو التنفيذ.

فإذا أثّر خطأ نشأ في مسار إدارة الأشغال في سلامة المبنى أو وظيفته، فقد يُفحَص التعويض عن الضرر بموجب القانون المدني.

وفي هذه الحالة قد يُبحَث نطاق المسؤولية بمعزل عن مسألة انقضاء مدة المسؤولية عن ضمان العيوب.

في قطاع الإنشاءات، يظهر اتجاه يُربط فيه التعامل مع عيوب المساكن الجماعية بإدارة مسؤولية الشركة وعناصر تقييم إدارتها.

فمشكلة عيوب المساكن الجماعية لا تعكس جودة التنفيذ فحسب، بل تعكس أيضًا مصداقية الشركة ومستوى إدارتها المسؤولة معًا.

وفي تقرير «اتجاه ترسيخ الإدارة البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) لشركات الإنشاءات مع التركيز على المسؤولية عن ضمان عيوب الشقق» الذي أصدره معهد بحوث سياسة الإنشاءات الكوري، أُثيرت الحاجة إلى إدخال مؤشرات الإدارة البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) المتعلقة بالمسؤولية عن ضمان عيوب المساكن الجماعية.

ويقترح التقرير أيضًا الحاجة إلى النظر في اتخاذ شركات الإنشاءات التي تملك نظام تعامل مع العيوب وأجهزة للتعامل مع السكان محلًّا للتقييم وتقديم حوافز لها.

وهذا النقاش يُظهر أنه ينبغي على شركة الإنشاءات أن تدرك نظام إدارة العيوب بوصفه نطاق إدارة على مستوى إدارة الشركة.

نقاط الضعف التي تتكرر ملاحظتها في مسار استشارات شركات الإنشاءات على النحو التالي.

وهذه العناصر قد تكون عوامل تؤخّر وقت التعامل وتوسّع حجم النزاع عند وقوعه.

استراتيجيات التعامل النموذجية على النحو التالي.

وعلى وجه الخصوص، يلزم إدارة الأجزاء التي قد تقع فيها عيوب طويلة الأمد، كالهيكل والتجهيزات، من خلال نظام فحص مسبق.

وهذا النظام الإداري يفيد في الوقاية من النزاعات وإدارة مخاطر الشركة في آنٍ واحد.

تتداخل في نزاعات عيوب الإنشاءات مشكلات سلامة الهيكل، والمسؤولية الإدارية في مسار التصميم والتنفيذ، والعلاقة التعاقدية بين المقاول الأصلي والمقاول من الباطن ونحو ذلك.

وبناءً عليه يلزم الشركة فحص المشكلات التقنية والمسؤولية القانونية في آنٍ واحد.

تدعم شركة دايريون للمحاماة التعامل الشامل مع مشكلة عيوب المساكن الجماعية بتعاون محامٍ متخصص في الإنشاءات، ومحامٍ ذي خبرة سابقة محاميًا داخليًا في شركة إنشاءات كبرى، ومحامي المنافسة العادلة ونحوهم.

ونقدّم الاستشارة بإجراء الفحص القانوني والتحليل التقني معًا، بما يمكّن الشركة من فحص مشكلة العيوب مسبقًا وبناء نظام إداري.

قد تؤدي مشكلة عيوب المساكن الجماعية إلى نزاع حتى بعد مرور سنوات على الإنجاز.

ومن ثمّ من المهم لشركة الإنشاءات تنظيم نظام إدارة عبر الفحص المسبق، بدلًا من أسلوب التعامل بعد وقوع العيب.

تقدّم دايريون الاستشارة القانونية والفحص التقني معًا لتمكين شركة الإنشاءات من بناء عملية إدارة العيوب ونظام التعامل مع النزاعات.

إذا كنت بحاجة إلى فحص أكثر تحديدًا للتعامل مع نزاع المسؤولية عن ضمان عيوب الشقق أو بناء نظام إدارة عيوب الإنشاءات، فنرجو فحص المسألة ذات الصلة عبر 🔗حجز موعد استشارة قانونية مع محامي العقارات لدى دايريون، تاسع أكبر شركة محاماة في جمهورية كوريا (وفقًا لإقرارات ضريبة القيمة المضافة لدى مصلحة الضرائب الوطنية لعام 2025).