合同终止

解除是将已经成立的合同溯及既往予以消灭的单方意思表示。

也就是说，一旦解除合同，合同将被视为自始不存在，当事人相互负有恢复原状的义务（韩国《民法》第548条）。

解除的效果

终止是 仅适用于依合同性质需要持续一定期间的持续性合同的结束方式，仅消灭终止时间点之后的效力。

也就是说，已经发生的合同效力保持不变，但合同自终止后结束。

例如，在租赁合同中，如果出租人向拖欠2期租金的承租人发出终止通知，则自该时间点之后，租赁效力即告消灭（韩国《民法》第640条、《住宅租赁保护法》第6条等）。

租赁合同在约定期限届满时当然终止。

但是，如果出租人未通知拒绝续租，或未通知将变更合同条件，则 视为默示续租，租赁合同将自动延长（韩国《住宅租赁保护法》第6条）。

出租人如要拒绝续租，应在租赁期届满前6个月至2个月之间通知。

发生默示续租时，承租人可随时通知终止合同，合同自出租人收到该通知之日起3个月后终止。

承租人被宣告破产时，出租人可以通过发出终止通知来结束合同（韩国《民法》第637条）。

在特定情形下，终止通知到达后，无须对方另行同意，合同即告终止。

承租人可以立即终止合同的情形

出租人可以立即终止合同的情形

即使在合同期限内，如有特别约定或法定事由，也可以提前终止合同。

承租人终止合同

出租人终止合同

同样，如果存在保留终止权的特别约定，或承租人破产、严重违反义务等情形，也可以提前终止合同。

终止合同的意思表示到达对方时才发生效力。

虽然也可以口头表明终止合同的意思，但 为预防日后发生纠纷并在今后的诉讼中用作证据，宜采用书面通知，尤其是通过内容证明邮件表明终止合同的意思。

内容证明书中应完整记载以下核心内容。

按上述方式制作的内容证明书，日后可在保证金返还诉讼、规避强制执行、租赁纠纷调解等法律程序中作为有效证据使用，并成为法院判断时的重要参考资料。

内容证明书应按照以下程序和要领制作。

将制作好的3份内容证明书提交至附近的邮局。

其中1份寄给收件人，1份由邮局保管，1份由本人保管。

邮局将相应内容证明书副本保管3年，在此期间内可随时申请补发。

合同终止后，租赁关系面向将来结束。

据此，承租人应返还房屋，出租人应返还保证金（韩国《民法》第550条、第536条）。

因合同当事人违约而导致合同终止的，如其存在故意或过失，可以请求损害赔偿（韩国《民法》第551条、第390条、第750条）。

即使租赁合同已经终止，如果出租人不返还保证金，承租人仍可拒绝交付房屋。

这就是所谓的同时履行抗辩权。

租赁关系结束后仍未收回保证金的承租人，将取得申请租赁权登记命令的权利。

此后，根据租赁权登记命令完成租赁权登记后，即使承租人未交付房屋便搬离，也可以继续维持原有的对抗力和优先受偿权。

（但仅限在具备居民登记和占有条件的状态下提出申请）

合同结束后，出租人负有向承租人返还保证金的义务。

但是，可以与承租人的恢复原状义务相抵销。（例如：损坏的设施、墙纸更换费、清洁费等）

如果合同已经终止且房屋已经交付，但出租人仍不返还保证金，可以尝试采用以下方法。

返还保证金的方法

出租人可以请求支付拖欠的租金，并就租赁物受损请求损害赔偿。

此外，因违反合同，也可能产生违约金或定金被没收的后果。

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