CONTENTS
- 1. 韩国国土规划法咨询 | 国土规划法概述
- - 咨询的必要性
- - 主要术语汇总
- 2. 韩国国土规划法咨询 | 地区单位规划
- - 酌情指定
- - 强制指定
- - 咨询要点
- 3. 韩国国土规划法咨询 | 用途地域·地区·区域
- - 用途地域
- - 用途地区
- - 用途区域
- - 咨询要点
- 4. 韩国国土规划法咨询 | 开发行为许可
- - 开发行为的类型
- - 免予许可的轻微行为
- - 许可程序概要
- - 竣工检查及履行保证
- - 开发行为许可限制区域
- - 咨询要点
- 5. 韩国国土规划法咨询 | 检查清单
- - 建设专业律师协助体系
1. 韩国国土规划法咨询 | 国土规划法概述
韩国国土规划法咨询是准确掌握项目预定用地的开发可能性及法律限制、支持高效推进项目的必要过程。
韩国《关于国土规划及利用的法律》是国家和地方自治团体制定土地利用、开发及保全规划，并以此促进国土均衡发展和增进公共福利的法律。
咨询的必要性
计划开发土地或推进项目的业主、房地产开发商、建筑公司及相关专业人士，必须准确了解复杂的韩国国土规划法和各种许可审批程序。
韩国国土规划法咨询可帮助其明确掌握项目对象用地的法律限制。
此外，这项咨询有助于最大限度减少规划阶段可能出现的风险因素和行政限制，使项目能够顺利、高效推进，因此具有必要性。
由此可以提高项目可行性，避免不必要的时间和费用浪费。
主要术语汇总
术语 | 定义 |
广域城市规划 | 提出广域规划圈长期发展方向的规划，在需要制定跨越两个以上市·郡的规划时适用 |
城市·郡规划 | 以市·郡为单位制定的空间结构及发展方向规划，由基本规划和管理规划组成 |
城市·郡基本规划 | 提出管辖区域长期空间结构和发展方向的综合规划，是城市·郡管理规划的指导依据 |
城市·郡管理规划 | 关于开发、整备和保全的具体规划，包括用途地域·地区指定、基础设施、城市开发及整备规划等 |
地区单位规划 | 旨在合理利用城市部分区域的土地、提升功能并改善景观和环境的详细规划 |
用途地域 | 为通过规范土地利用及建筑行为促进经济利用和公共福利而确定的地域分类 |
用途地区 | 通过强化或放宽用途地域的限制，以改善景观、安全和功能的详细地区 |
用途区域 | 通过强化或放宽用途地域·地区的限制，实现有规划的土地利用、防止城区扩散等目的的区域 |
基础设施 | 道路、公园、学校、供水、下水道等维持城市功能所需的各类公共设施 |
城市·郡规划设施 | 通过城市·郡管理规划确定的基础设施，作为城市规划项目的对象使用 |
国家规划 | 由中央政府制定的国土利用、开发基本规划，优先于广域规划和城市·郡规划适用 |
2. 韩国国土规划法咨询 | 地区单位规划
韩国国土规划法咨询是为系统、合理地开发或管理特定地区，审查是否需要制定地区单位规划的重要过程。
地区单位规划是针对城市内一定区域，以综合改善景观、环境和功能并最大限度提高土地利用率为目的，作为城市·郡管理规划制定的详细规划。
应审查该区域是否满足被指定为地区单位规划区域的条件，或是否属于必须指定的地区，这将成为判断项目可行性和开发可能性的核心标准。
酌情指定
地方自治团体或韩国国土交通部可以指定存在以下各种开发或管理需求的地区。
∙ 从开发限制区域、城市化调整区域等解除指定的地区
∙ 车站周边等需要复合利用土地的地区
∙ 闲置土地或大型设施搬迁用地
∙ 其他需要改善功能、景观的地区等
强制指定
以下地区必须指定为地区单位规划区域。
（但部分情形可能例外。）
∙ 从城市化调整区域或公园解除指定且面积在30万㎡以上的地区
∙ 从绿地地域变更为居住、商业或工业地域且面积在30万㎡以上的地区等
咨询要点
▷ 判断制定规划时可适用的标准、设计自由度、激励措施及开发范围
▷ 分析是否与其他城市规划项目重叠以及与相关法律（开发法、整备法等）的关系
▷ 说明推进项目所需的地区单位规划拟订程序及预计所需时间
3. 韩国国土规划法咨询 | 用途地域·地区·区域
韩国国土规划法咨询将掌握开发对象用地的“用途地域·用途地区·用途区域”指定现状及相应行为限制作为重要的基础阶段。
这些指定是决定土地利用可能性和开发许可范围的核心因素，会直接影响今后的规划制定方向及许可审批策略。
用途地域
用途地域通过城市·郡管理规划指定，用于区分土地的基本利用方向。
用途地域分为城市地域、管理地域、农林地域、自然环境保全地域4大类，城市地域又细分为居住、商业、工业和绿地地域。
大类 | 中类 | 内容 |
城市地域 | 居住地域 | 保障居住安宁并保护生活环境 |
商业地域 | 增进商业及办公便利 | |
工业地域 | 高效支持工业活动 | |
绿地地域 | 保护环境并防止无序扩散 | |
管理地域 | 保全管理地域 | 需要保全自然环境 |
生产管理地域 | 支持农业、林业和渔业 | |
计划管理地域 | 对可能城市化的地区进行规划管理 | |
农林地域 | 农林地域 | - |
自然环境保全地域 | 自然环境保全地域 | - |
※ 未指定用途地域的地区，按“自然环境保全地域”标准适用限制
※ 城市地域、管理地域未细分时，分别适用“保全绿地地域”“保全管理地域”标准
用途地区
用途地区是在用途地域内为实现特定目的而设置额外行为限制或引导规定的地区。
类别 | 内容 |
景观地区 | 景观保全及塑造 |
高度地区 | 限制建筑物高度 |
防火地区 | 预防火灾 |
防灾地区 | 预防灾害 |
保护地区 | 保护国家遗产、重要设施等 |
聚落地区 | 整备非城市地域内的聚落 |
开发振兴地区 | 集中开发特定功能 |
特定用途限制地区 | 限制有害设施选址 |
复合用途地区 | 引导土地复合利用 |
※ 建蔽率、容积率、高度、色彩、绿化等可按各地区的条例另行限制
※ 高度地区、防灾地区等超过规划规定的标准时不得建设
用途区域
用途区域是为高效管理城市和实现特定目的而指定的空间单位，在该区域内有时会适用比一般用途地域、地区更严格的限制。
类别 | 内容 |
开发限制区域 | 防止城市扩散、保护环境 |
城市自然公园区域 | 确保休闲、休息空间 |
城市化调整区域 | 暂缓城市化并分阶段开发 |
水产资源保护区域 | 保护渔场、水产资源 |
城市创新区域 | 创造性重构空间 |
复合用途区域 | 整备老旧地区并混合利用土地 |
城市·郡规划设施立体复合区域 | 立体利用基础设施 |
特定用途限制地区 | 限制有害设施选址 |
复合用途地区 | 引导土地复合利用 |
咨询要点
▷ 汇总能否实施开发行为及相关限制
▷ 分析未作详细用途指定时的适用规定及开发余地
▷ 审查是否需要变更地区单位规划或城市·郡管理规划
4. 韩国国土规划法咨询 | 开发行为许可
韩国国土规划法咨询是判断开发对象用地内的计划行为是否属于开发行为许可对象，并审查相关程序及条件的阶段。
这是在推进项目之前掌握许可审批可能性、所需时间和行政风险等事项的必要审查，尤其是相关范围涵盖小型构筑物设置到大型用地开发，因此必须准确判断行为类型、规模、位置并解释法令。
开发行为的类型
根据韩国《国土规划法》第56条，实施以下行为时必须取得管辖地方自治团体负责人的开发行为许可。
类别 | 行为内容 |
建筑物建造 | 韩国《建筑法》第2条规定的建筑物新建、扩建、改建等 |
设置构筑物 | 设置非建筑物的人工构造物 |
变更土地形质 | 切土、填土、整地、铺装、填埋等（耕作目的除外） |
开采土石 | 开采泥土、砂砾、岩石等（但以变更形质为目的的除外） |
土地分割 | 未经相关法令许可的分割、低于分割限制面积、宽度在5m以下等 |
堆放物品 | 在特定地区以外的土地上堆放物品1个月以上的行为 |
※ 根据城市·郡规划项目实施的行为不属于开发行为许可对象
免予许可的轻微行为
以下轻微开发行为无需许可即可实施，但属于应急措施时，需要在1个月内申报。
类别 | 例外内容 |
建筑物 | 不属于许可、申报对象的小型建筑物及部分临时建筑物 |
构筑物 | 标准以下的小型构造物 |
变更土地形质 | 高度、深度在50cm以内的切土、填土等 |
开采土石 | 小规模开采 |
土地分割 | 纳入公共设施用地、经许可开设私有道路所需的分割等 |
堆放物品 | 在面积、重量标准以内堆放物品（绿地地域、管理地域等） |
※ 具体标准可能由各地区条例从严规定
许可程序概要
提交包括确保基础设施、防止危害、景观和绿化等内容的计划书
② 作出是否许可的决定
原则上在15日内处理（审议、协商期间除外）
③ 可以附条件许可
可以附加设置基础设施等条件
④ 轻微变更无需重新许可
总建筑面积缩减不超过5%、误差修正等可免予重新许可
竣工检查及履行保证
开发行为（设置构筑物、变更形质、开采土石）完成时应接受竣工检查，并可能被要求在必要时缴存履行保证金。
履行保证是为基础设施设置、防止环境污染、绿化等义务的履行提供担保的制度，国家及地方自治团体的项目可予免除。
开发行为许可限制区域
根据城市规划需要，以下地区的开发行为许可可能受到最长3年的限制，部分地区还可以延长2年。
可能限制的地区
∙ 可能破坏景观、环境的地区
∙ 制定城市·郡规划期间变更可能性较大的地区
∙ 地区单位规划区域、基础设施负担区域
咨询要点
▷ 审查无需许可即可实施的行为及条例规定的范围
▷ 事先判断基础设施设置条件及是否负担履行保证
▷ 确认是否位于许可限制区域以及城市规划制定现状
5. 韩国国土规划法咨询 | 检查清单
韩国国土规划法咨询是从法律层面审查项目对象用地的开发可能性，并事先掌握许可审批风险的过程。
在制定规划前通过以下检查清单整理主要审查事项，可以最大限度减少意外监管限制或程序延误，并高效推进项目。
类别 | 主要审查项目 |
1. 确认基本现状 | 确认地号、地目、面积、所有人等土地基本信息 |
审查土地利用规划确认书，包括确认用途地域、地区、区域等 | |
确认是否位于地区单位规划区域、开发限制区域等特殊区域内 | |
2. 分析指定现状 | 审查城市·郡基本规划，确认长期空间结构及方向 |
确认城市·郡管理规划，掌握用途指定、基础设施、城市开发等内容 | |
确认是否指定城市规划设施以及是否位于道路、公园等设施预定用地内 | |
确认与上位规划的一致性，并分析与广域规划、国家规划的衔接性 | |
3. 是否需要开发行为许可 | 判断是否属于建筑、形质变更、土石开采、物品堆放等开发行为 |
审查是否属于轻微行为、例外条款等许可豁免对象 | |
审查被指定为许可限制区域的可能性 | |
设置基础设施的条件，包括是否需要确保道路、给排水等基础设施 | |
是否负担履行保证 | |
4. 审查地区单位规划 | 审查是否属于酌情指定或强制指定对象 |
确认地区单位规划制定程序、自由度、激励措施等规划拟订可能性 | |
是否已有规划 | |
审查开发范围及重叠性，包括是否与其他规划重叠、判断开发界限等 | |
5. 相邻规划及重复监管 | 审查与相邻项目的关系、边界重叠及规划重复的可能性 |
区分韩国《城市开发法》《整备法》等法律的适用 | |
确认环境影响评价、交通影响分析等附带许可审批项目 | |
确认与相邻道路、基础设施、公共设施衔接的可能性 | |
6. 制定策略及实施方向 | 判断开发规划是否符合现行法令 |
预计可变更的条例及规划变更所需时间 | |
制定许可审批程序、基础设施协商及项目风险最小化策略 |
建设专业律师协助体系
本法律法人拥有多名在大韩律师协会登记的建设专业律师以及平均具有10年以上经验的专业律师。
因此，可以就开发限制、许可审批申请被驳回、履行强制金等各方面提供实务性咨询。
如果从项目初期起就需要法律审查、风险预防等方面的帮助，敬请随时向建设专业律师寻求协助。
敬请查看与该业务案例
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