土地征收/补偿

国家或公共机构会推进公共住宅建设、道路·铁路等交通基础设施扩建、产业园区建设等多种公益事业。

在此过程中，由于需要确保事业所需的土地及物件，首先会通过与土地所有人协商签订收购合同。

但为应对协商未能顺利达成的情况，在保护国民财产权的同时，能够以正当补偿强制取得公益事业所需土地的法律制度便是'土地征收制度'。

① 强制性

土地征收是无需个人同意，国家或公共机构即可为公益事业取得土地的强制性行为。

② 正当补偿原则

正因进行强制取得，必须向征收对象人支付与市场价格相应的正当补偿。

④ 程序正当性保障

土地征收须依据法律经过透明而公正的程序，征收对象人享有提出异议及请求审判等权利。

⑤ 公益优先原则

土地征收必须以公益为目的，不允许用于私益目的。

⑥ 迅速性及效率性

为公益事业顺利推进，会保持一定的迅速性，并设有防止不必要拖延的制度性措施。

对于未达成协议收购的土地，项目实施者向土地征收委员会申请征收裁决。

之后，受理的裁决申请书会被送交该土地所在地的市·郡·区，请求进行公告及供公众查阅。

市·郡·区会将相关内容在公告栏公告14天，并向土地所有人等进行个别通知，使其能够查阅征收申请内容。

此时，所有人可在公告期间查阅征收申请文件并提交意见书。

意见书中须具体载明如下与征收相关的期望事项或要求事项。

土地征收委员会审查所有人与项目实施者提交的意见，并通过现场调查确认事实关系。

在此过程中，会深入审查以充分反映所有人的权利主张。

委托两家独立的评估机构进行评估，计算土地的适当补偿额。

评估结果将成为公正支付补偿金的依据。

土地征收委员会以评估结果与事实调查内容为基础制作征收裁决书，并经委员会审议予以确定。

裁决书以特别送达方式送达给所有人，无法送达时，则在土地所在地管辖的市·郡·区张贴14天予以公告。

异议申请

所有人自收到裁决书之日起30日内可提出异议申请，在异议申请程序中会进行重新评估与重新审查。

∙提起行政诉讼

裁决书送达后90日内（提出异议申请时为60日内），可通过行政诉讼向法院就裁决的合法性及补偿额的适当性提出争议。

土地补偿以每年1月1日为基准公示的公示地价为基础。

评估师会综合考虑土地的地价变动率、生产者物价上涨率以及征收对象土地的个别特性进行评估。

但因该公益事业而人为上涨的地价（开发利益）或投机性价格不计入评估。

此外，补偿金原则上以现金支付，但可根据所有人的意愿或一定条件以债券补偿。

对于建筑物及其他地上附着物，优先补偿搬迁费用（拆除、搬运、重新安装费用）。

若搬迁费用超过取得价格或无法搬迁，则以建筑物等的取得价格为基准予以补偿。

停业补偿以停业期间4个月以内的营业利润为基准支付。

歇业补偿补偿2年的营业利润，歇业补偿对象须符合下列要件之一。

歇业补偿对象要件

项目实施者征收或收购部分土地后，若剩余土地（剩余地）价值下降，或需要通道、水沟、围墙等工程时，将补偿损失额与工程费用。

对于矿业权、渔业权等特定权利，将依据相关法令，另行支付因该权利消灭而产生的补偿金。

未纳入事业地区的邻近农耕地，因事业实施被山地或河流等包围而无法出入时，经所有人请求，可视为事业地区内土地予以补偿。

对于纳入事业地区的农地，以此前3年农户平均农作物总收入的2年份作为农业经营损失额予以补偿。

此时，若农地所有人与实际耕作者不同，则按如下方式进行补偿。

协议未成立或无法协议时，项目实施者可向管辖土地征收委员会申请裁决。

对土地征收委员会的裁决有异议者自收到裁决书正本之日起30日内可以书面（规定的异议申请书）向中央土地征收委员会提出异议。

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