违反不动产实名法

双方间名义信托是指实际购买不动产的信托人将登记转移到并非自己名义而是受托人名义的方式。

合同、价款支付、实质所有均归属于信托人，受托人仅在登记上署名的结构。

在这种情况下，根据《不动产实名法》第4条，名义信托约定无效，即使受托人将登记转到自己名下，在法律上也无法主张所有权。

信托人可以向受托人请求注销登记或办理所有权转移登记。

三方间名义信托是指信托人与出卖人直接签订买卖合同并支付价款，但请求将登记过户至作为第三方的受托人名义的形态。

合同当事人是信托人与出卖人。

此种情况下名义信托约定同样无效，因此即使出卖人已将登记转移至受托人名义，信托人也可代替出卖人注销受托人名义的登记，并请求转移至自己名下（代位转移登记请求）。

但需注意，此项权利有10年的消灭时效。

但如果信托人一直占有该不动产，则消灭时效不予进行。

合同名义信托是在外形上使受托人直接与出卖人签订合同、价款也表现为由受托人支付的结构。

但实际上是由信托人出资、一切决策均由信托人作出的情形。

这里重要的标准是出卖人是否知晓名义信托的事实。

此时信托人无法主张对不动产本身的权利，仅能就自己支付的买卖价款向受托人请求返还不当得利。

课征金是在名义信托被查获时，可按该不动产价额最高征收至30%的制裁。

未以实际权利人的名字登记不动产相关物权的名义信托人，可能被按如下计算的金额征收课征金（《不动产实名法》第3条之2、第4条之2及第8条）

名义信托人须按以下标准，缴纳以不动产评估额乘以课征金征收率所得的课征金。

此外，还须将根据名义信托状态经过期间的追加课征金一并合计计算。

被征收课征金的名义信托人负有立即办理实名登记的义务。

若不履行，将分阶段征收追加的履行强制金。

履行强制金征收结构

也就是说，在办理实名登记之前可能会反复征收。

根据《不动产实名法》第7条，对名义信托人及名义受托人、虚假文件制作者等处以如下处罚。

刑事处罚将与前述课征金、履行强制金等行政制裁分开处以。

也就是说，对于一起名义信托，课征金、履行强制金与刑事处罚均可能被并处的结构。

应先通过不动产登记簿誊本及合同文件准确确认是否存在名义信托。

特别是应对方案会因名义信托结构而不同，因此须准确把握各类型的法律效力与风险。

若放任违反不动产实名法的状态，课征金与履行强制金将持续被征收，因此应尽快办理实名登记程序。

信托人可以要求名义受托人申请所有权转移登记，或必要时向法院提起请求注销及转移登记的诉讼。

通过注销名义信托登记与办理实名登记来恢复正常的所有权状态，是最重要的应对方案。

若存在被刑事告发的可能性，应着力于事前的侦查应对与证据收集。

如果承认违法事实，可通过主动申报及依法履行正当程序来争取减轻量刑。

但如果预计除违反不动产实名法外还存在逃税等追加嫌疑，则应与专家协作制定综合性的应对策略。

本法律法人拥有多名在大韩律师协会登记的不动产专业律师及平均拥有10年以上经验的专业律师。

在发生课征金征收、履行强制金、刑事处罚、登记无效等多种法律风险时，可提供从异议申请到行政审判、刑事程序应对等实质性的法律支持。

建议您在不动产专业律师的协助下，迅速判断是否违反不动产实名法并制定应对策略。