“确保项目用地95%、满足3个月协商即成立买卖合同”……认定包含开发利益之市价的判决

本案的核心争点如下。

• 是否满足出售请求权行使要件（确保项目用地95%＋3个月协商）
• 判断协商‘实质性’而非‘形式’的标准
• 因出售请求意思表示而成立买卖合同的时点
• 作为买卖价款计算标准的‘市价’含义
• 是否包含开发利益

尤其在实务中，以下几点是关键。

“出售请求何时完成为合同”“市价应反映至何种程度”

法院首先判断了是否满足韩国《住宅法》规定的出售请求要件。

• 项目计划批准完成
• 确保项目用地95%以上权原
• 进行3个月以上的协商

尤其就协商要件，法院提出了重要标准。

协商不应止于形式性的通知，而必须是具体、实质性的协商。

据此，法院综合考虑了以下要素。

• 是否提出以鉴定评估为基础的价格
• 协商请求的次数及方式
• 对方的回应态度
• 关于协商要件是否满足的举证责任，原则上由作为项目主体的组合承担

结论上，法院认为，原告组合提出了鉴定评估金额，进行了内容证明及持续的协商尝试，而对方未响应协商等，基于这些理由，认定已满足实质性协商要件。

法院明确了出售请求的法律效果。

出售请求的意思表示送达对方之时，依市价成立的买卖合同即告成立。

即，无需另行签订合同或达成合意，出售请求本身即具有使合同成立的形成权性质。

在本案中，认定买卖合同于载有出售请求意思表示的书面送达被告方之日——2024年3月13日成立。

但是，若诉状中附有关于是否参与重建的回答催告书，则回答期间届满的次日为买卖合同成立日。

法院就买卖价款计算标准也重申了重要法理。

出售请求中的‘市价’并非单纯的当前价格，而是指包含因项目实施而将产生的开发利益的客观交易价格。

这是非常重要的一点。

即，其中包含在项目推进过程中逐步具体化的开发利益所反映的价值。

但这并不意味着要在当前时点预先反映项目完成后的全部价值，而是指应反映依项目推进程度而具体化的当时开发利益。

法院就鉴定评估结果也作出了如下判断。

鉴定方法合理、不违反经验法则且无显著错误的情况下，应直接采纳鉴定结果。

据此，法院以鉴定价格为基准确定了买卖价款。

被告方以缺少组合总会决议为由提出异议，但法院作出如下判示，驳回了该主张。

出售请求权是法律上认可的权利，且韩国《住宅法》第22条第3款所准用的《集合建筑物法》第48条等并无要求另行作出总会决议的规定，因此无需另行总会决议即可行使。

协商程序管理

• 提出以鉴定评估为基础的价格
• 确保内容证明等协商记录
• 积累协商尝试的证明资料

权原确保策略

• 预先达成95%确保标准
• 整理份额结构

市价计算应对

• 运用多份鉴定评估
• 准备反映开发利益的论理

诉讼应对

• 管理出售请求时点
• 证明意思表示送达

风险结构分析