购买自己以全税居住的房屋后保证是否也会消失——明确对抗力消灭时点的韩国最高法院判决

本案的判断围绕以下问题展开：尽管承租人的占有仍在持续，但在该占有的法律依据发生变更的情形下，能否照旧承认其原有权利。

尤其是，对抗力与优先受偿权是否属于以公示功能为前提而得以维持的权利，是本案的核心；同时，这种权利变化与保证合同相结合，直至对保证机构的责任范围产生直接影响，这一结构使本案具有意义。

居民登记作为向第三人对外显示承租权存在的公示手段而发挥作用。

因此，居民登记应当使人能够认识到该占有系基于承租权，并借此使第三人能够判断权利关系。

只有在该公示功能得以维持的范围内，对抗力才具有效力。

对抗力并非仅凭一次性满足迁入申报与占有这两项要件即可完成的权利。

该要件必须在权利存续期间持续维持，若中途其前提崩塌，则对抗力亦不能再获承认。

即，对抗力是以“维持要件”而非“取得要件”为前提的权利。

承租人购买住宅时，即使维持相同的占有状态，其法律依据也会从承租权转变为所有权。

这一变化对该占有所公示的是何种权利产生直接影响，最终，作为判断标准的并非占有的外形，而是作为其基础的法律权源。

取得所有权后的居民登记，已无法再发挥向外部显示承租权存在的功能。

因为从第三人的立场来看，无法区分该占有系基于承租权还是基于所有权。

如此，在公示功能丧失的情形下，对抗要件亦被评价为未获维持

本判决是明确了“仅在承租人地位得以维持期间才承认保护”这一点的案例。

取得所有权并非权利的强化，而可能导致原有承租人保护结构的终结，就此而言，本判决成为实务上的重要标准。

若未经事先审查即进行购买，可能导致原有权利消灭而仅留下债务的结构，故须予以注意。

本判决明确了对抗力并非仅凭形式上满足要件即可维持的权利，而是只有在公示功能持续维持的情形下才得以存续这一点。

此外，本判决还明确了：在承租人地位转变为所有人的情形下，原有权利并非自动承继，而是作为其前提的法律结构本身发生了变更。

归根结底，从全税转为购买的交易并非权利的强化，而可能导致原有保护的终结，这在实务中成为极为重要的判断标准。

• 拟购买正以全税方式居住的住宅的情形
• 包含全税贷款及保证的交易
• 对抗力或优先受偿权是否维持成为问题的情形
• 预计与保证机构或金融机构发生纠纷的情形

在从全税转为购买的过程中，权利结构可能出现断裂，或产生未曾预料的法律责任，因此从交易之前阶段起就需要准确的法律审查与结构分析。

尤其在对抗力及优先受偿权是否存续成为问题的情形下，一并审查权利消灭时点与金融合同关联结构的协助十分重要。

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