CONTENTS
- 1. محام مختص بالقضايا العقارية، موكل طلب المساعدة في دعوى إخلاء
- - ملابسات القضية
- - مساعدة المحامي المختص بالقضايا العقارية
- - نتيجة مساعدة المحامي المختص بالقضايا العقارية، كسب دعوى الإخلاء
- 2. محام مختص بالقضايا العقارية، المفهوم القانوني لدعوى الإخلاء وإجراءاتها
- - الحالات التي تستلزم دعوى الإخلاء
- - إجراءات دعوى الإخلاء
- 3. محام مختص بالقضايا العقارية، أسباب الحاجة إلى المساعدة القانونية
- - استراتيجية استجابة المحامي المختص بالقضايا العقارية
1. محام مختص بالقضايا العقارية، موكل طلب المساعدة في دعوى إخلاء
طلب الموكل، الذي قصد محاميا مختصا بالقضايا العقارية، استشارة بشأن دعوى إخلاء مبنى.
وفيما يلي وقائع قضيته.
ملابسات القضية
كان الموكل مالك مبنى تجاري مكون من 5 طوابق، وأبرم عقد إيجار لتأجير الطابق 2 من المبنى إلى السيد B المؤجر (فيما يلي «المدعى عليه»).
اتفق الطرفان على أن تكون مدة العقد سنتين، وأن يتلقى الموكل من المدعى عليه مبلغا معينا من الأجرة الشهرية كل شهر.
دفع المدعى عليه الأجرة الشهرية بانتظام طوال سنة واحدة، لكنه بدأ بعد ذلك يتخلف باستمرار عن دفعها.
أبلغ الموكل المدعى عليه برغبته في إنهاء العقد، وحاول الاتصال به مرارا لتحصيل الأجرة الشهرية المتأخرة، إلا أن المدعى عليه لم يستجب.
لم يدفع المدعى عليه الأجرة الشهرية لنحو 10 أشهر، وبلغ المبلغ 80 مليون وون كوري جنوبي.
حتى بعد إرسال إخطار رسمي مصدق المحتوى يتضمن إرادة إنهاء العقد، واصل المدعى عليه التأخر في دفع الأجرة وشغل المحل التجاري؛ فرأى الموكل ضرورة اتخاذ إجراء قانوني.
لذلك قصد محاميا مختصا بالقضايا العقارية لدى شركة دايريون للمحاماة، وطلب المساعدة في تسلم المبنى من خلال دعوى الإخلاء.
مساعدة المحامي المختص بالقضايا العقارية
1) تأكيد الحقوق القانونية للموكل نتيجة إخلال المدعى عليه بالعقد
يجوز للمؤجر إنهاء العقد إذا بلغت الأجرة المتأخرة على المستأجر مقدار أجرة 3 فترات.
حصل المحامي المختص بالقضايا العقارية على سجلات الحساب المصرفي للموكل وسجلات الرسائل المرسلة إلى المدعى عليه وغيرها من الأدلة.
وبناء على ذلك، أكد أن المدعى عليه تعمد عدم دفع الأجرة الشهرية وتجنب اتصالات الموكل رغم محاولاته المستمرة للتواصل معه، وتمسك بحق الموكل في إنهاء العقد بموجب قانون حماية إيجار المباني التجارية.
2) تأكيد الحق في تسلم المبنى بموجب القانون المدني
«يجوز للمالك أن يطالب من يحوز شيئا مملوكا له برده»، وبموجب المادة 213 من القانون المدني (الحق في المطالبة باسترداد المال المملوك) التي تنص على ذلك، أكد أن الموكل أبلغ رسميا عن إرادته في إنهاء العقد بواسطة إخطار مصدق المحتوى، وأعرب عن رغبته في تسلم المبنى.
3) تأكيد الضرر المالي الذي لحق بالموكل
قدم عريضة الموكل التي جاء فيها أن «المدعى عليه لم يدفع أجرة قدرها نحو 80 مليون وون كوري جنوبي طوال 10 أشهر، وأن تراكم المتأخرات ألحق بالموكل ضررا ماليا جسيما».
كما قدم سجلات إدارة الموكل للمحل التجاري وإيصالات مرافق الصيانة ذات الصلة وغيرها، مما عزز مصداقية تعرض الموكل لضرر مالي جسيم.
نتيجة مساعدة المحامي المختص بالقضايا العقارية، كسب دعوى الإخلاء
أقرت المحكمة بالنقاط الآتية.
2) أن الضرر المالي الذي لحق بالموكل بسبب تأخر المدعى عليه في دفع الأجرة كان كبيرا
وبناء على ذلك، أصدرت المحكمة حكما يلزم المدعى عليه بتسلم مبلغ التأمين من الموكل بعد خصم الأجرة المتأخرة البالغة 80 مليون وون كوري جنوبي، وتسليم المبنى.
وبذلك تمكن الموكل من استيفاء الأجرة التي لم يدفعها المدعى عليه وتسلم المبنى أيضا.
2. محام مختص بالقضايا العقارية، المفهوم القانوني لدعوى الإخلاء وإجراءاتها
دعوى الإخلاء هي دعوى مدنية يرفعها مالك العقار لاستعادة حقوقه عندما يطلب من الحائز إخلاء العقار لسبب مشروع، مثل إنهاء عقد الإيجار أو استرداد حق الملكية، إلا أن الحائز يرفض ويواصل الإقامة في العقار أو استخدامه.
الحالات التي تستلزم دعوى الإخلاء
أبرز الحالات التي تستلزم دعوى الإخلاء |
|---|
عندما يرفض المستأجر الإخلاء حتى بعد إنهاء عقد الإيجار |
عندما يتأخر المستأجر مدة طويلة في دفع الأجرة الشهرية ويواصل شغل العقار حتى بعد إنهاء العقد |
عندما تنتقل الملكية إلى من رسا عليه مزاد العقار، لكن الحائز السابق يرفض إخلاء العقار |
عندما يشغل حائز غير مأذون له العقار بصورة غير مشروعة |
تستند هذه الدعوى إلى المادة 213 من القانون المدني (الحق في المطالبة باسترداد المال المملوك) والمادة 214 (الحق في المطالبة بإزالة التعدي على الملكية ومنعه)، ويحق لمالك العقار مطالبة من يشغله دون سند مشروع برده.
إجراءات دعوى الإخلاء
تسير إجراءات دعوى الإخلاء وفقا لإجراءات الدعوى المدنية العامة، وتعالج على مراحل بدءا من إيداع صحيفة الدعوى، ومرورا بصدور الحكم، ووصولا إلى التنفيذ الجبري.
قبل رفع دعوى الإخلاء، من الضروري منع الحائز من نقل الحيازة إلى طرف ثالث (3) أو التأجير من الباطن، ولذلك يعد تقديم طلب أولا لاستصدار أمر قضائي مؤقت بحظر نقل حيازة العقار أمرا أساسيا.
فقد يؤدي عدم اتخاذ هذا التدبير إلى تعذر تسلم العقار فعليا حتى بعد صدور حكم بكسب الدعوى.
وبعد ذلك، لا يمكن تسلم المبنى فعليا إلا من خلال توضيح العلاقة القانونية وأسباب انتهاء العقد في صحيفة الدعوى والمذكرة التحضيرية، واتخاذ الإجراءات مع مراعاة التنفيذ الجبري بعد صدور الحكم.
3. محام مختص بالقضايا العقارية، أسباب الحاجة إلى المساعدة القانونية
يتطلب كل طور تقييما قانونيا، بدءا من تحديد مدى ضرورة استصدار أمر قضائي مؤقت بحظر نقل الحيازة، مرورا بإجراءات الدعوى، ووصولا إلى التنفيذ الجبري بعد صدور الحكم. وقد يؤدي إغفال أي طور إلى تعذر التسلم الفعلي رغم صدور حكم بكسب الدعوى.
وللحد من هذه المخاطر، يقدم المحامي المختص بالقضايا العقارية مساعدة قانونية عملية من مرحلة التحضير المسبق حتى مرحلة التنفيذ.
استراتيجية استجابة المحامي المختص بالقضايا العقارية
1) المراجعة القانونية المسبقة لعلاقة الحيازة وإمكانية الإخلاء
يحلل المحامي المختص بالقضايا العقارية المسألة مع التركيز على الحائز الفعلي، ووجود تأجير من الباطن، واحتمال نقل الحيازة.
ومن خلال ذلك، يحدد مدى ضرورة استصدار أمر قضائي مؤقت بحظر نقل حيازة العقار، ويراجع قبل رفع دعوى الإخلاء هوية الحائز الحالي ومدى احتمال التأجير من الباطن أو نقل الحيازة.
2) تنظيم هيكل الطلبات والمذكرات وفقا لشروط دعوى الإخلاء
ينظم المحامي المختص بالقضايا العقارية أسباب انتهاء العقد، وعدم مشروعية الحيازة، والأساس القانوني لطلب التسليم بما يتوافق مع شروط الدعوى، ويدرجها في صحيفة الدعوى والمذكرات التحضيرية.
3) إدارة الإجراءات على أساس التنفيذ الجبري بعد صدور الحكم
يراجع المحامي المختص بالقضايا العقارية بعد صدور الحكم إمكانية التنفيذ مع مراعاة تذييل الحكم بالصيغة التنفيذية، وتقديم طلب التنفيذ الجبري، ومراحل إجراءات مأمور التنفيذ، ويستعد أيضا لاحتمال امتناع الطرف الآخر عن التنفيذ أو تقديمه استئنافا.
إذا بدت إجراءات دعوى الإخلاء معقدة، فيمكن طلب التوجيه بشأن الإجراء الملائم للوضع القائم من خلال 🔗حجز استشارة قانونية مع محام مختص بالقضايا العقارية.
تم إعداد هذا المحتوى بناءً على حالات عمل حقيقية لشركة دايريون للمحاماة مع بعض التعديلات، وحقوق النشر مملوكة للشركة.
قد يتم اتخاذ إجراءات وفقاً للقوانين ذات الصلة بشأن انتهاكات حقوق النشر مثل النقل غير المصرح به والنسخ والتوزيع.
