دعوى إخلاء المستأجر | محام متخصص في دعاوى الإخلاء ساعد على إخلاء مستأجر تأخر طويلًا عن سداد الإيجار الشهري ورسوم الإدارة

تتمثل أهم مسألة في دعوى إخلاء المستأجر في تحديد ما إذا كان عقد الإيجار قد فُسخ بصورة مشروعة.

وركز المحامي المتخصص في دعاوى الإخلاء في هذه القضية على أن تأخر المستأجر في سداد الأجرة كان قد استوفى بالفعل شروط فسخ العقد.

وفقًا للمادة 640 من القانون المدني، يجوز للمؤجر، في إيجار المباني وغيرها من المنشآت، فسخ عقد الإيجار فورًا إذا بلغت الأجرة المتأخرة على المستأجر مقدار أجرة فترتين.

ولأن المستأجر في هذه القضية كان متأخرًا عن سداد أجرة 4 دفعات، فقد نشأ بالفعل سبب قانوني كاف لفسخ عقد الإيجار.

المادة 640 من قانون حماية مستأجري المساكن (التأخر في سداد الأجرة والفسخ)

يجوز للمؤجر، في إيجار المباني وغيرها من المنشآت، فسخ العقد إذا بلغت الأجرة المتأخرة على المستأجر مقدار أجرة فترتين.

جمع المحامي المتخصص في دعاوى الإخلاء أولًا بين عقد الإيجار وسجلات دفع الإيجار الشهري وإشعارات رسوم الإدارة وغيرها من المستندات، وحصر وقائع التأخر في سداد الأجرة ورسوم الإدارة.

وبذلك أوضح أن تأخر المستأجر لم يكن ظرفًا مؤقتًا، بل إخلالًا متكررًا وطويل الأمد، وجعل حتمية فسخ العقد منطلقًا للدعوى.

حتى بعد إعادة الإخطار الرسمي ذي المضمون المصدق، شدد المحامي المتخصص في دعاوى الإخلاء على أن آثار فسخ العقد تنشأ بمجرد التأخر في سداد الأجرة.

وبعبارة أخرى، صاغ الأساس القانوني الذي يفيد بأن تعمد المستأجر تجنب التواصل أو عدم تسلمه الإخطار الرسمي ذي المضمون المصدق لا يمكن أن يقيد حق المؤجر في الفسخ، وتمسك بذلك أمام المحكمة.

طالب المحامي المتخصص في دعاوى الإخلاء بإلزام المستأجر بتسليم الشقة إلى الموكل وزوجه، وبسداد مبالغ الإثراء بلا سبب بما يعادل الإيجار الشهري حتى يوم التسليم الفعلي، إضافة إلى كامل رسوم الإدارة غير المسددة خلال المدة الطويلة.

وبذلك وضع استراتيجية للدعوى تستهدف استرداد الخسائر المالية إلى جانب الإخلاء.

دعوى الإخلاء هي دعوى يرفعها المؤجر، عندما يستمر المستأجر في إشغال مسكن أو متجر أو غيرهما رغم انتهاء عقد الإيجار، لطلب إنهاء الإشغال، أي الإخلاء، وتسليم الحيازة عن طريق المحكمة.

تُرفع هذه الدعوى غالبًا عندما يتعذر استمرار عقد الإيجار بسبب التأخر طويل الأمد في سداد الإيجار الشهري أو رسوم الإدارة، أو استمرار الإشغال دون سند بعد انتهاء مدة العقد، أو مخالفة العقد. وتكمن أهميتها في أنها إجراء لاسترداد العقار من خلال سلطة المحكمة التنفيذية.

وفي حالات كثيرة، عندما يتجنب المستأجر التواصل أو يتجاهل طلب الإخلاء، يصعب على المؤجر عمليًا معالجة الأمر بنفسه، فتغدو دعوى الإخلاء وسيلة الحل العملية الوحيدة.

تمر دعوى الإخلاء بالمراحل الآتية.

• انتهاء عقد الإيجار أو نشوء سبب لفسخه

التأخر في سداد الأجرة، أو انقضاء مدة العقد، أو مخالفة العقد وغيرها

• طلب الإخلاء وإبداء إرادة فسخ العقد

المطالبة بفسخ العقد وتسليم الحيازة من خلال إرسال إخطار رسمي بمضمون مصدق أو غيره

لا يؤدي رفض الاستلام أو إعادة الإخطار إلى زوال سبب الفسخ ذاته

• رفع دعوى الإخلاء

المطالبة بتسليم المبنى، أي إخلائه، أمام المحكمة المختصة

يمكن عند الاقتضاء الجمع معها بين المطالبة بالإيجار الشهري ورسوم الإدارة غير المسددة ومبالغ الإثراء بلا سبب

• النطق بالحكم

الفصل في الالتزام بالتسليم والالتزام بدفع المبالغ المالية

• التنفيذ الجبري (عند الاقتضاء)

إذا لم يخل المستأجر العقار رغم الحكم، تُباشر إجراءات التنفيذ الجبري

يتمثل جوهر دعوى الإخلاء في التحديد الدقيق لمشروعية فسخ العقد وتوقيت نشوء الالتزام بالتسليم.

من المهم إعداد المستندات الآتية لرفع دعوى الإخلاء.

• نسخة من عقد الإيجار
  للتحقق من المؤجر والمستأجر والعقار محل العقد والأجرة ومدة العقد
• مستندات تبين الإيجار الشهري ورسوم الإدارة غير المسددين
  مثل سجلات المعاملات المصرفية وإشعارات رسوم الإدارة
• المستندات المتعلقة بفسخ العقد أو طلب الإخلاء
  مثل نسخة الإخطار الرسمي ذي المضمون المصدق، والمظروف المعاد، وسجلات الرسائل النصية والمكالمات
• نسخة من سجل العقار
  لإثبات ملكية المؤجر أو الملكية المشتركة
• نسخة من مستند الهوية ومستندات العلاقة الأسرية (في حالة الملكية المشتركة)

قد يؤثر التنظيم المنهجي لهذه المستندات مباشرة في سرعة سير دعوى الإخلاء ونتيجة الحكم.

دعوى إخلاء المستأجر إجراء يتطلب معالجة عدة مسائل قانونية معًا، منها مشروعية فسخ عقد الإيجار، وشروط التأخر في سداد الأجرة، والمطالبات المالية حتى وقت تسليم الحيازة.

وعندما يتجنب المستأجر التواصل أو يستمر في إشغال العقار، تزداد مخاطر إطالة النزاع كلما تعامل المؤجر معه على نحو انفعالي.

وتؤدي الاستعانة بمحام متخصص في دعاوى الإخلاء دورًا مهمًا في إدارة الدعوى بما يستوفي المتطلبات القانونية بدقة، وتحقيق تسليم الحيازة واسترداد الخسائر الفعلية معًا.

إذا كنت تواجه صعوبة في ممارسة حقوقك المالية بسبب مستأجر لم يسدد الإيجار الشهري أو رسوم الإدارة، فيمكنك منذ المرحلة الأولية تقديم طلب 🔗حجز استشارة قانونية، ثم مراجعة استراتيجية التعامل مع القضية من خلال استشارة متخصصة مع محام متخصص في العقارات.

هل تفكر في رفع دعوى إخلاء مستأجر؟ بالضغط على الصورة، يمكنك الاطلاع على أوجه المساعدة التي يقدمها محام متخصص في دعاوى الإخلاء.

أسئلة متكررة من المؤجرين بشأن دعوى إخلاء المستأجر