المساعدة في دعوى عقارية | كسب دعوى تسليم المبنى بسبب التأخر في سداد الأجرة والإشغال دون حق

كان العميل الذي أقام الدعوى العقارية مؤجرا ومالكا لمبنى تجاري، وقد قُيدت ممارسته لحقوقه المالية لأن المستأجر استمر في إشغال المبنى رغم عدم دفع الأجرة مدة طويلة.

أجّل المستأجر في البداية دفع الأجرة بسبب ظروف مالية مؤقتة، وكرر إبلاغ المؤجر بأنه سيسوي المبالغ قريبا.

انتظر العميل فترة معينة لسداد الأجرة رغبة منه في استمرار علاقة الإيجار، لكن مدة التأخر تراكمت حتى أصبحت رسوم إدارة المبنى غير مدفوعة أيضا.

بعد ذلك، انخفضت وتيرة تواصل المستأجر بصورة حادة، واتخذ موقفا يتجنب فيه مناقشة العقد، واستمر فعليا في إشغال المبنى دون حق.

رأى العميل أن إقامة دعوى عقارية ضرورية لإنهاء عقد الإيجار على نحو سليم واسترداد المبنى، فبدأ بدراسة الإجراءات القانونية بمساعدة محامي عقارات.

أعرب العميل خلال الاستشارة عن العبء العملي الذي يواجهه، قائلا: «استمر لفترة طويلة السماح باستخدام المبنى من دون أن أتقاضى الأجرة».

نظرا إلى أن انتهاء عقد الإيجار ووجود سند قانوني لإشغال المستأجر يُعدان من المسائل الأساسية في الدعوى العقارية، وضع محامي العقارات استراتيجية للتعامل تركز على تنظيم الوقائع واختيار الإجراءات المناسبة.

في الدعوى العقارية التي أُقيمت بمساعدة محامي العقارات، قبلت المحكمة طلب المؤجر وأصدرت حكما يُلزم المستأجر بتسليم المبنى.

استندت المحكمة في حكمها إلى أن تأخر المستأجر في دفع الأجرة استوفى شروط فسخ العقد، وأنه استمر في الإشغال حتى بعد انتهاء عقد الإيجار.

كما راعت ثبوت تبليغ فسخ العقد من خلال مستندات موضوعية، وعدم بقاء أي سند قانوني مستقل يجيز للمستأجر مواصلة الإشغال.

وقضت المحكمة أيضا بأن يتحمل المستأجر مصروفات الدعوى، وبعد صدور الحكم قال العميل: «انتهى العبء الذي استمر فترة طويلة».

تُعد دعوى تسليم المبنى من الإجراءات المدنية الشائعة ضمن الدعاوى العقارية، وتُقام عندما لا يُعاد المبنى رغم انتهاء عقد الإيجار.

ينقسم الأساس القانوني إلى الالتزام بالرد الناشئ عن انتهاء عقد الإيجار، والحق في المطالبة برد المملوك بموجب المادة 213 من القانون المدني.

▶ المادة 213 من القانون المدني (الحق في المطالبة برد المملوك)

في حالة المباني التجارية خصوصا، يجوز فسخ العقد إذا تجاوز التأخر في دفع الأجرة حدا معينا، ولذلك من المهم تنظيم مدة التأخر ومبلغه.

▶ المادة 10-8 من قانون حماية إيجار المباني التجارية الكوري (التأخر في دفع الأجرة وفسخ العقد)

تمر الدعوى العقارية لتسليم المبنى عادة بالمراحل التالية.

▶ تسلسل إجراءات إخلاء المبنى وتسليمه

عند إقامة الدعوى العقارية قبل انتهاء مدة العقد، تصبح مسألة وصول التعبير عن إرادة فسخ العقد إلى المستأجر من المسائل الأساسية.

لهذا السبب، يلزم إثبات ملابسات الفسخ من خلال الجمع بين مواد متنوعة، مثل الرسائل النصية، ورسائل تطبيقات المراسلة والإخطار الموثق المحتوى.

تمر الدعوى العقارية المتعلقة بتسليم المبنى بعدة إجراءات متتابعة، تبدأ بتبليغ فسخ العقد من خلال إرسال إخطار موثق المحتوى، ثم طلب أمر قضائي مؤقت بحظر نقل الحيازة، وإقامة الدعوى، ونظرها وصولا إلى التنفيذ الجبري.

رغم أن كل مرحلة قد تبدو مستقلة، فإن التقدير وتنظيم المواد في الإجراءات السابقة يؤثران مباشرة في نتيجة المحاكمة والتنفيذ اللاحقين.

يجب خصوصا تحديد سبب الفسخ وتوقيته بوضوح في مرحلة فسخ العقد، كما يلزم في مرحلة الدعوى تنظيم ملابسات التأخر في دفع الأجرة، وحالة الحيازة وواقعة انتهاء العقد.

وإذا لم يتم التسليم طوعا حتى بعد صدور الحكم، فيلزم التعامل مع المسألة مع مراعاة احتمال اللجوء إلى إجراءات التنفيذ الجبري.

يضم مكتبنا عددا من المحامين المتخصصين في العقارات والمسجلين لدى نقابة المحامين الكورية، وهم يساعدون العملاء من خلال مراجعة مسائل تسليم المباني والعقود العقارية عموما بالتوازي مع مباشرة الدعاوى واتخاذ إجراءات متسقة.

ويضع المكتب استراتيجية ملائمة لظروف القضية استنادا إلى البيانات المتراكمة من خبراته في مختلف الدعاوى العقارية.

إذا كانت هناك حاجة إلى مساعدة قانونية في وضع مماثل لهذه القضية، فيمكن إعداد استراتيجية للتعامل من خلال 🔗حجز استشارة قانونية.