عقد الائتمان | حكم بإقرار مسؤولية شركة الائتمان عن التعويض بسبب عدم تنفيذ تعهد تحمل مسؤولية إتمام البناء

تمثلت المسألة الأساسية في تحديد ما إذا كان بند التعويض الوارد في 🔗عقد الائتمان والمستندات ذات الصلة نافذا بوصفه «تحديدا مسبقا لمبلغ التعويض» بموجب القانون المدني الكوري.

ادعت المدعى عليها أن عبارة «مبلغ يعادل أصل القرض وفوائده وفوائد التأخير» لا تعدو كونها إشارة إلى نطاق التعويض، إلا أن المحكمة أقرت بأنها مبلغ تعويض متفق عليه مسبقا.

ولاحظت هيئة المحكمة أن الصياغة ذاتها تكررت بصورة متسقة في الشروط الخاصة لعقد الائتمان، وبنود اتفاقية القرض، وخطاب التعهد بتنفيذ التزام إتمام البناء وغيرها من المستندات.

ورأت أن مبلغ الضرر المحدد بطريقة تسمح بحسابه من دون نزاع يمكن اعتباره تعويضا محددا مسبقا حتى لو لم يذكر مبلغ رقمي بعينه.

كما رأت أن هذا التفسير يتفق مع حقيقة المعاملة في هيكل مشروع PF، إذ وافقت مجموعة المقرضين على تقديم القرض اعتمادا على الجدارة الائتمانية لشركة الائتمان وهيكلها المالي بموجب تعهدها بتحمل مسؤولية إتمام البناء.

ادعت شركة S لائتمان الأصول المدعى عليها أن بند التعويض الوارد في تعهد تحمل مسؤولية إتمام البناء يخالف الحظر المفروض على تعويض الخسائر بموجب قانون خدمات الاستثمار المالي وأسواق رأس المال.

غير أن المحكمة رأت في هذه القضية أن حق المستفيد ذي الأولوية الذي تملكه مجموعة المقرضين لا يعد منتجا للاستثمار المالي، وأن التعويض المترتب على تعهد تحمل مسؤولية إتمام البناء ليس تعويضا عن خسارة لحقت بأموال الائتمان، بل تعويض اعتيادي عن إخلال شركة الائتمان بالتزامها، ومن ثم لا ينطوي على مخالفة للقانون.

ويوضح هذا الحكم أنه من المستبعد عمليا قبول محاولة تجنب التعويض في عقود الائتمان ضمن هياكل PF استنادا إلى الادعاء بمخالفة 🔗قانون خدمات الاستثمار المالي وأسواق رأس المال.

ادعت شركة الائتمان المدعى عليها أن إتمام البناء لم يتأخر إلا بعض الشيء، وأن المركز اللوجستي أنجز فعليا، وأن قيمته المقدرة تجاوزت مبلغ القرض، وطلبت تخفيض مبلغ التعويض المحدد مسبقا.

غير أن المحكمة رفضت هذا الطلب استنادا إلى الأسباب الآتية.

وفي النهاية، قررت هيئة المحكمة أن «إلزام المدعى عليها بالتعويض الكامل عن أصل القرض وفوائده وفوائد التأخير وفقا للتحديد المسبق لمبلغ التعويض يتفق مع الغرض الضماني لتعهد تحمل مسؤولية إتمام البناء ومع أعراف المعاملات، ولا يوجد سبب منسوب إلى المدعين في إخلال المدعى عليها بالتزامها بإتمام البناء»، ولذلك لم تقبل طلب المدعى عليها تخفيض المبلغ.

وذكرت شركة الائتمان المدعى عليها أن الخسارة الفعلية تستلزم مراعاة قيمة العقار المكتمل عند تحديد مبلغ التعويض، ولذلك لن يكون أثر الدعوى كبيرا في حد ذاته. غير أنه نظرا إلى ارتفاع احتمال الاستئناف، يجب انتظار تحديد النطاق النهائي للمسؤولية.

ومع ذلك، يتوقع أيضا أن تزداد مخاطر الالتزامات المحتملة التي تتحملها شركات الائتمان نتيجة لهذا الحكم.

لا يمثل PF مجرد عقد عقاري، بل هو مجال يتطلب خبرة متقدمة بسبب الترابط المعقد بين التمويل، والعقارات، واللوائح الإدارية.

ويستلزم التعامل معه الاستعانة بمحام متخصص لتحليل المخاطر في هيكل المشروع بأكمله استنادا إلى الخبرة في القضايا المماثلة.

وفي مايو الماضي، أعلنت هيئة الرقابة المالية الكورية أنها ستعمل بحلول يونيو على تسوية أوضاع نصف مواقع مشروعات PF التي تفتقر إلى الجدوى.

ويهدف ذلك إلى التركيز على دور القطاع المالي في توفير التمويل من خلال الإسراع في تسوية أوضاع مواقع مشروعات PF المتعثرة.

وبلغ الرصيد القائم لقروض مواقع مشروعات PF المتعثرة حتى نهاية العام الماضي نحو 24 تريليون وون كوري جنوبي.

وفي ظل وجود عدد غير قليل من مواقع مشروعات PF التي اقتصر التعامل معها على تأجيل آجال الاستحقاق بسبب ركود سوق العقارات، يرجح أن يستمر حجم مشروعات PF المتعثرة في الازدياد رغم الجهود المتواصلة لتسوية أوضاعها.

يقدم 🔗المحامون المتخصصون في شؤون الشركات لدى شركة دايريون للمحاماة خدمات قانونية تشمل▲صياغة العقود ومراجعتها، بما فيها تعهدات تحمل مسؤولية إتمام البناء ▲تقديم المشورة بشأن تصميم هيكل مشروع PF ▲تقييم المخاطر وإجراء العناية الواجبة لشركات الائتمان ومجموعات المقرضين ▲التمثيل في الدعاوى والتحكيم عند نشوء النزاعات ▲التعامل مع اللوائح وتقديم المشورة بشأن التراخيص والموافقات المتعلقة بمشروعات PF.

يمكن طلب الاستشارة من مؤسستنا عند الحاجة إلى مشورة أولية بشأن تصميم هيكل المشروع أو مشورة بشأن التصفية.