계약금 반환 소송 | 잔금 전 입주한 임차인의 청구 상담사례

상담 내용

의뢰인은 임대인으로서 임차인과 임대차계약을 체결했습니다. 처음에는 계약 때 정한 날짜에 입주하기로 했는데, 입주일이 갑자기 앞당겨졌습니다. 임차인은 보증금 잔금을 내지 않은 채 짐을 들여놓았고, 입주 후 의뢰인에게 연락해 잔금과 월세를 곧 입금하겠다고 했습니다. 의뢰인은 입주를 먼저 하고 잔금은 나중에 내기로 한 사실을 알지 못했다고 설명했습니다. 의뢰인 측 중개사무소도 그런 말을 한 적이 없다고 하며, 의뢰인은 상대방 측 중개인이 그렇게 안내했을 가능성이 있다고 보고 있습니다. 이에 의뢰인이 계약 해제와 즉시 퇴거를 요구했고, 임차인은 이후 퇴거했습니다.

그 후 임차인은 계약을 부당하게 해지당했다며 계약금 반환 소송을 제기했습니다. 의뢰인은 피고로서 1심을 앞두고 있으며, 해제가 정당했다고 인정받아 청구가 기각되기를 원하고 있습니다.

쟁점

• 임대인 측이 '선입주 후입금'에 동의하거나 이를 허락한 사실이 있는가
• 잔금 미지급 상태에서 입주한 경우 계약 해제의 귀책사유가 어느 쪽에 있는가
• 임대인의 해제가 정당하다면 임차인의 계약금 반환 청구는 어떻게 판단되는가

변호사의 조언

1. '선입주 후입금' 약속이 없었다는 점을 객관적 자료로 뒷받침해야 합니다. 상대방 측 중개인이 그렇게 말했을 가능성은 아직 추정 단계입니다. 추정에 그치지 않도록 문자, 통화 기록 등 확인 가능한 자료를 먼저 살펴보도록 안내했습니다.
2. 통상 잔금 지급 후 입주한다는 거래 관행과 입주 경위를 정리해야 합니다. 당초 약속한 입주일과 달리 입주가 앞당겨진 경위, 그 과정에서 의뢰인이 동의한 적이 없다는 점을 시간순으로 정리해 제시하는 방안을 조언했습니다.
3. 잔금 미지급 상태의 입주와 그 책임 소재가 핵심입니다. 잔금이 지급되지 않은 채 입주가 이뤄졌고 그 책임이 어느 쪽에 있는지가 다투어질 것입니다. 이 점을 중심으로 해제가 정당했다는 취지에서 청구기각을 구하는 방향으로 답변서와 증거를 준비하라고 안내했습니다. 해제의 정당성이 인정되는지에 따라 계약금 반환 청구에 대한 판단도 달라질 수 있습니다.
4. 상대방 측 중개사에 대한 책임 청구나 상대방에 대한 반소는 따로 검토할 사항입니다. 청구기각을 구하는 1심 대응과는 별개의 문제이므로, 필요하다고 판단되면 그때 별도로 상의하도록 조언했습니다. 우선은 1심의 청구기각 대응에 집중하도록 안내했습니다.

참고

잔금이 지급되기 전에 입주하는 경우, 중개인이 한 말만 믿고 움직이면 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다. 입주 시기와 잔금 지급 조건은 계약 당사자가 직접 문자나 서면으로 확인해 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.