상담 내용
의뢰인은 여러 부분으로 이루어진 부동산 중 일부를 소유한 매도인입니다. 매수인은 그 부분과 함께 다른 소유자 소유의 나머지 부분까지 사들이려 했고, 이에 따라 매매계약이 체결되어 상당한 금액의 계약금이 지급되었습니다. 그런데 이후 나머지 부분은 행정상의 문제로 사용할 수 없다는 사실이 드러났다고 합니다.
매수인은 계약 후 얼마 지나지 않아 착오를 이유로 계약을 취소한다는 내용증명을 보냈습니다. 의뢰인은 의뢰인 측 대리 공인중개사가 이 내용증명을 자신에게 전달하지 않았다고 설명했습니다. 현재 매수인은 의뢰인을 상대로 계약금 반환을 구하는 소송을 냈고, 예비적으로 양측 공인중개사 등을 상대로 같은 금액의 손해배상도 청구한 상태입니다. 의뢰인은 이 소송에 어떻게 대응해야 할지 상담을 요청했습니다.
쟁점
- 나머지 부분을 사용할 수 없다는 사정이 매수인의 착오취소 사유로 인정되는지
- 내용증명이 대리 중개사에게 전달되었으나 의뢰인에게는 전달되지 않은 경우, 그 취소 의사표시의 효과가 의뢰인에게 미치는지
- 주위적 청구(계약금 반환)와 예비적 청구(중개사 상대 손해배상)의 구조가 의뢰인의 책임에 어떤 영향을 주는지
변호사의 조언
- 착오취소 주장의 법리부터 따져 봐야 합니다. 매수인이 말하는 착오가 어떤 내용이고, 계약의 중요한 부분에 관한 것인지를 먼저 확인하도록 안내했습니다. 의뢰인이 소유한 부분 외에 다른 소유자의 부동산까지 묶여 있었던 사안이라, 계약 구조를 구체적으로 살펴야 합니다.
- 대리인의 행위가 의뢰인에게 미치는 효과를 분석해야 합니다. 내용증명이 대리 중개사에게 전달되었다면, 중개사가 이를 의뢰인에게 알렸는지와 별개로 그 수령이 법적으로 의뢰인에게 어떤 효과를 갖는지가 문제 됩니다. 이를 위해 중개사에게 어떤 범위의 권한을 맡겼는지 확인하도록 조언했습니다.
- 내용증명 관련 자료를 정리해 두어야 합니다. 발송 경위와 수신 내역, 중개사와 주고받은 연락 등 가지고 계신 자료를 모아 두면 소송에서 사실관계를 설명하는 데 도움이 된다고 안내했습니다.
- 소송 결과별 대응 방안을 미리 세워 두어야 합니다. 이 소송은 의뢰인을 상대로 한 주위적 청구와 중개사들을 상대로 한 예비적 청구가 함께 걸려 있습니다. 결과에 따라 의뢰인의 입장이 달라질 수 있으므로, 각 경우를 가정해 대응 방안을 준비하도록 조언했습니다.
참고
부동산 거래에서 중개사 등 대리인을 통해 오간 서류와 연락은 본인이 직접 확인할 수 있도록 기록해 두는 것이 좋습니다. 분쟁 조짐이 보이면 관련 자료를 정리해 일찍 상담받으시기 바랍니다.
※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
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