상가 임대차 재개발 보상 | 종료 통보받은 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 십수 년간 한 건물의 1·2층을 임차해 영업해 온 임차인입니다. 최근 임대인이 임대차 계약을 더 이어가지 않겠다고 통보했습니다. 의뢰인이 권리금을 요구하자, 임대인은 시설이 없는 곳에 권리금 없이 들어와 장사했으니 한 푼도 줄 수 없다고 답했습니다.

해당 구역은 재개발 발표를 앞두고 있다고 알려져 있습니다. 의뢰인은 임대인이 구역 지정 전에 자신을 내보내고 임대인의 아들을 임차인으로 세워 영업 관련 보상금을 받게 하려는 것이 아닌지 의심하고 있습니다. 주변 건물에서는 임대인들이 임차인에게 이사비용 수준의 금액이라도 주고 있다고 들었는데, 자신은 아무것도 받지 못하고 나가야 해 억울하다고 합니다.

의뢰인도 임대차 기간이 10년을 넘어 계약 유지를 주장할 근거가 마땅치 않다는 점은 알고 있습니다. 현재 사건은 초기 상담 단계입니다. 의뢰인은 가능하다면 구역 지정 때까지 영업을 이어 가며 재개발 보상을 받기를 원합니다. 그것이 어렵다면 권리금이나 이사비용에 상응하는 금액을 받고 퇴거하기를 원합니다.

쟁점

• 임대인이 계약 종료 의사를 밝힌 뒤에도 영업을 이어 갈 경우, 재개발 보상금 지급 대상이 될 수 있는가?
• 임대인 측이 새 임차인 주선을 막았다면 권리금 회수기회 방해로 손해배상을 청구할 수 있는가?
• 계약 종료 후에도 계속 점유할 때 명도소송과 손해배상 부담은 어느 정도인가?

변호사의 조언

1. 사실관계와 자료를 먼저 정리해야 합니다. 계약 체결 경위, 최근 임대인과 나눈 대화와 갈등 상황을 진술서로 정리하고 임대차계약서 등 관련 자료를 함께 검토해야 합니다. 이를 토대로 내용증명을 작성하는 것이 순서입니다.
2. 재개발 보상금 수령 가능성은 별도로 검토가 필요합니다. 구역 지정 시점까지 영업을 유지하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 다만 임대인이 계약 종료 의사를 밝힌 상태에서 계속 점유하는 임차인이 보상 대상이 되는지는 법적 검토가 필요합니다. 예상 보상액도 함께 살펴봐야 합니다.
3. 권리금 회수기회 방해 주장을 내용증명에 담아 협의를 시도할 수 있습니다. 새 임차인을 구해 권리금을 회수할 수 있었는데 임대인이 이를 방해했다면 손해배상 청구가 가능합니다. 의뢰인이 원하는 이사비용이나 보상 상당 금액까지 함께 적어 상대방에게 보내고 협의를 진행하는 방안입니다.
4. 계속 점유할 때의 위험도 미리 따져 봐야 합니다. 계약 종료 후에도 나가지 않으면 임대인이 건물 명도소송을 낼 수 있습니다. 이 경우 월 차임 상당 손해금과 소송비용 등 부담할 금액이 어느 정도인지 사전에 계산해 두어야 합니다.

참고

임대차 기간이 오래된 상가 임차인이라도 계약 종료 통보를 받았다면 퇴거 전에 권리금과 보상금 문제를 먼저 정리해야 합니다. 대화 내용과 계약서 등 자료를 보관하고, 서면으로 입장을 남겨 두는 것이 좋습니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.