전세 전출 요구 | 대항력 유지가 걱정되는 세입자 상담사례

상담 내용

의뢰인은 신축 아파트를 전세로 얻으면서 보증금 전액을 직접 부담했습니다. 입주 후 확정일자와 전입신고를 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 계약 당시 중개사는 세대별 등기 과정에서 잠시 전입을 옮겨야 한다고 구두로 설명했습니다. 이후에는 임대인의 기존 대출이 취소될 수 있다는 다른 이유를 들며, 하루만 임대인 주소로 전출했다가 돌아오라고 요구했습니다. 계약서와 특약 어디에도 전출 의무는 없고, 특약에는 임대인이 잔금 시 기존 대출 원금을 남긴다는 취지의 조항만 있습니다.

의뢰인은 전출하면 대항력이 사라질 수 있다는 점을 확인하고 요구를 거절했습니다. 임대인이 제시한 담보도 수억 원대 보증금을 안정적으로 지키기에는 부족하다고 판단해 받아들이지 않았습니다. 그 뒤 임대인으로부터 전출을 요구하는 내용증명을 받았고, 임대인 측 변호사 명의로도 계약 해지를 예고하는 내용증명이 두 차례 도착했습니다. 대출 은행 측에서 세대 구성과 관련한 추가 요구도 전달된 상태입니다. 의뢰인은 보증금의 안전을 지키면서 분쟁을 정리할 방법을 알고 싶어 합니다.

쟁점

• 대출 원금을 남긴다는 특약이 임차인의 전출·협조 의무로 해석될 수 있는가
• 전출로 대항력과 우선변제권을 잃을 위험을 어떤 담보나 조치로 보완할 수 있는가
• 임대인 측의 계약 해지 예고와 세대 관련 요구에 어떻게 대응할 것인가

변호사의 조언

1. 특약만으로 전출 의무가 생기지는 않습니다. 대출 원금을 남긴다는 조항이 곧바로 대항력을 포기하겠다는 뜻이거나 협력 의무를 발생시키는 것은 아닙니다. 이 입장은 통지서에 분명하게 담아 두는 것이 좋습니다.
2. 세대 관련 요구는 협상 카드로 쓸 수 있습니다. 계약 명의자가 아닌 가족 한 명의 퇴거는 상대적으로 문제가 적어 보입니다. 다만 합의 단계에서 양보 카드로 쓸 수 있으므로, 먼저 응하지 말고 조언을 받아 진행하시기 바랍니다.
3. 위험을 줄이는 방향은 세 가지입니다. 담보를 확실하게 받거나, 전세권을 설정하거나, 임대차계약의 해제(해지)를 원만하게 정리하고 합의서를 작성하는 방법입니다. 어느 쪽이든 보증금 회수 위험을 의뢰인만 떠안지 않는 구조여야 합니다.
4. 통지서 발송과 합의 대행을 병행합니다. 상대방도 상황이 급해 보이는 측면이 있어 협상에서 활용할 여지가 있습니다. 경위서와 관련 자료를 검토해 통지서를 작성하고, 이를 바탕으로 합의를 진행하는 방향입니다. 다만 난이도가 낮지 않은 사안이어서 준비 과정에서 충분한 소통이 필요합니다.

참고

전입신고를 옮기는 일은 구두 설명만 믿고 응하기보다, 대항력 유지에 미치는 영향을 먼저 확인하는 것이 안전합니다. 상대방이 해지를 예고하더라도 계약상 근거와 보증금 보호 방안을 따져 본 뒤 서면으로 대응하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.