房地产律师咨询 | 房地产律师，让拖欠月租的承租人腾退并交付建筑物

委托人与承租人A某（以下称被告）签订租赁合同，约定收取1亿韩元的保证金及每月400万韩元的月租，将该建筑物出租。

被告对承租的建筑物内部装修、厨房设备等进行了重新施工，并将其用于经营自己的咖啡店。

租赁期间初期，被告每月都如实缴纳月租，因此委托人信任被告，在2年合同期满后默示地将合同延长了1年。

然而，合同延长后，被告突然反复以“运营费用不足”“日后一定支付”为由，开始不缴纳月租。

被告约20个月未正常缴纳月租，欠款金额高达8千万韩元。

在组合会议上提出了针对被告的议案，为此委托人代表组合，向被告通知因不履行合同而解除租赁合同。

然而，被告主张应当返还内部装修的有益费与权利金，占据建筑物继续经营。

为此，委托人为通过建筑物交付诉讼合法解除合同，委托了房地产律师咨询。

1) 反驳被告依据韩国《商铺租赁保护法》提出的权利金回收主张

房地产律师整理了月租缴纳明细与拖欠期间，明确了被告长期拖欠3期以上租金这一点。

以此为依据，强调了租赁合同的解除属于《商铺租赁保护法》上的正当事由，被告无法主张权利金回收机会保护这一点。

2) 对装修费用及有益费主张的反驳

房地产律师强调，被告安装的装修与器具是为其自身营业而设置的，不能成为有益费返还请求的对象。

此外还明确阐明了承租人在租赁终止时负有恢复原状义务，因此以此为前提，无法向出租人请求有益费或相当于权利金的费用这一点。

通过房地产律师咨询提供协助的结果，法院认定租赁合同的解除已合法完成，被告的权利金及有益费主张没有理由。

据此，法院作出了责令被告以领取从保证金中扣除拖欠月租8千万韩元后剩余的2千万韩元为条件交付建筑物的判决。

建筑物交付诉讼中，承租人是否违反了租赁合同，以及合同是否合法终止是最重要的争议焦点。

拖欠月租或未履行合同约定义务的情形可以成为腾退事由，但必须以客观资料明确证明该事实。

此外，即使存在合同期满或解除事由，也会一并判断租赁合同的终止程序在法律上是否合法。

如果对这些方面准备不足，建筑物交付诉讼可能会长期化或导致不利结果，因此有必要从诉讼前阶段起就进行缜密审查。

如果需要就建筑物交付诉讼进行咨询，通过房地产律师咨询向专业律师寻求咨询可能会有所帮助。

房地产律师通过咨询整理合同关系与争议焦点，协助在减少不必要纠纷的同时推进建筑物交付诉讼。

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