水原律师｜水原房地产律师，提起保证金返还诉讼并获全额返还

委托人于2年前与被告签订全税租赁合同，并支付了2亿韩元保证金。

当时约定的合同期限为2年，委托人原计划在租赁期满后收回保证金并搬往新住处。

此后，随着合同期满日临近，委托人为准备搬家，向房东通知解除合同并要求返还保证金。

但房东提出延长合同，并开始拖延返还保证金，导致委托人原定的搬家计划受到影响。

由于委托人只有收回保证金后才能另寻新居，因此需要尽快解决问题。

房东以经济状况为由继续拖延返还保证金，并试图促使委托人延长合同，委托人因而不得不考虑采取法律措施。

房东以房地产市场状况不佳、难以找到新承租人以及自身经济状况为由，试图拖延返还保证金。

房东尤其主张，因该房地产被采取财产保全措施，难以找到后续承租人，因此暂时无法返还保证金。

但这终究只是房东自身的情况，不能成为具有法律正当性的拒绝返还理由。

最终，委托人在水原房地产律师的协助下开始准备保证金返还诉讼。

保证金返还诉讼，是指承租人在租赁合同终止后仍未能从房东处收回保证金时，通过法律程序要求返还保证金的诉讼。

一般而言，租户在签订月租或全税租赁合同时会支付一定金额的保证金，并有权在合同期满后收回保证金。

韩国《住宅租赁保护法》第3条之2（收回保证金）：该法规定，承租人可以通过保证金返还请求诉讼收回保证金。承租人具备对抗力和确定日期时，可以优先于后顺位权利人获得保证金清偿。

第3条之2第1款：承租人可以依据保证金返还请求诉讼的生效判决或与其具有同等效力的执行名义申请拍卖，此时启动执行无需履行对待义务。

第3条之2第2款：具备对抗力和确定日期的承租人，有权在韩国《民事执行法》规定的拍卖程序中优先获得保证金清偿。

水原律师向委托人充分说明了租赁合同终止后，房东负有返还保证金的法律义务。

律师强调，合同尚未终止时不能要求返还保证金，但合同终止后房东必须返还保证金。

在委托人难以与房东协商的情况下，水原房地产律师协助申请租赁权登记命令，以确保委托人处于有利于收回保证金的法律地位。

委托人由此得以确保优先受偿权，并加强针对房东不当拒绝返还保证金行为的法律应对。

水原律师首先尝试通过民事调解与房东达成和解。

但双方未能达成和解，最终通过法律诉讼主张委托人的权利。