CONTENTS
- 1. 公司倒闭｜选择“分售履约”而非退款的情况增加
- - 施工方倒闭导致工程中断的案例
- 2. 公司倒闭｜建筑业倒闭风险结构
- - 建筑企业应检查的财务应对策略
- 3. 公司倒闭｜建筑企业危机应对综合法律咨询
1. 公司倒闭｜选择“分售履约”而非退款的情况增加
公司倒闭是指企业无法正常偿还债务，陷入无力支付状态的情形。
尤其是在建筑业，如果因项目融资（PF）、工程费上涨、未售房源增加等外部环境变化导致现金流急剧恶化，发生公司倒闭的可能性较高。
建筑公司倒闭后，住房分售合同签约人的应对方式也发生了变化。
最近，当建筑公司破产或倒闭导致公寓工程中断时，越来越多的签约人不选择从韩国住宅与城市保证公社（HUG）获得现金退款，而是选择通过复工实现“分售履约”。
这是因为，仅靠退还的分售房款，已难以在同一地区重新购置相近水平的住房。
最终，随着越来越多的签约人即使承受入住延期，也希望通过复工保住“自己的住房”，保证履约方式正呈现从“退款履约”转向“分售履约”的趋势。
实际上，根据HUG的保证履约现状资料，2025年决定采用分售履约的住房数量为730户，达到上年185户的约4倍。
相反，采用现金退款方式的退款履约住房数量从2024年的571户降至2025年的427户。
此外，过去分售履约案例主要集中在大邱等部分地方地区，但2025年仅京畿道就有368户，表明其范围已扩大至首都圈。
这一变化的背景是建筑工程费急剧上涨。
据韩国建设技术研究院称，建筑工程费指数近3年来上涨20%以上，创下历史最高纪录。首尔及首都圈主要改造项目的每坪工程费已升至1,000万韩元的水平，项目负担大幅增加。
有分析认为，因此越来越多的分售合同签约人判断，即使获得退款，也难以按当前市场行情购置同等水平的住房，因而选择分售履约这一“保住实物资产”的策略。
不过，实际保证履约方式最终确定仍需要相当长的时间。
截至2024年末，尚未决定采用退款还是分售方式的未确定事故项目共有4561户，创下最近4年来的最高规模。
此外，也有观点指出，寻找接续施工方的过程越长，金融成本和入住延期负担转嫁给签约人的可能性就越大。
施工方倒闭导致工程中断的案例
建筑公司倒闭实际导致项目延期的案例也已出现。
忠清南道舒川特色市场重建项目因施工方Haeyu建设公司进入韩国法院主导的企业重整状态而解除合同，工程随之中断。
该项目总项目费为419亿韩元，采用设计与施工一体化方式（交钥匙）推进，虽于2024年开工，但因施工方倒闭已停工数月。
原定竣工目标为2027年4月，但有观点认为，如果重新选定新的施工方，竣工时间可能推迟至2028年。
该项目是重建在2024年大型火灾中被全部烧毁的传统市场，目前当地商户仍在临时设施内营业。
商户表示正面临生计危机，并要求制定损害应对措施，但作为项目主体的地方自治团体和公共机构尚未提出具体的补偿方案。
由此可见，建筑公司倒闭并非仅限于单个企业的经营问题，还可能对地方经济及利益相关方造成广泛影响，因此被指出是整个行业的风险因素。
2. 公司倒闭｜建筑业倒闭风险结构
建筑业发生公司倒闭的主要原因如下。
- 工程费大幅上涨
- 房地产市场低迷
- 项目融资（PF）负担
- 长期工程项目结构
- 应收工程款增加
尤其是建筑业，由于项目采用大规模先期投资的模式推进，资金流一旦受阻，企业整体财务结构便可能迅速恶化。
建筑企业应检查的财务应对策略
近期案例表明，建筑业中的公司倒闭并非只是单个企业的问题，而是产业结构与金融环境共同作用形成的结构性风险。
因此，建筑企业与其在危机发生后才采取应对措施，更重要的是在财务结构恶化的初期阶段制定风险管理策略。
建筑企业财务风险管理策略
| 管理领域 | 主要管理方法 | 建筑企业注意事项 | 律师协助策略 |
|---|---|---|---|
| 工程费管理 | 应对原材料价格上涨 | 钢筋、水泥等材料价格上涨时，项目可行性可能迅速恶化 | · 审查原材料供应合同并设计价格变动条款 · 制定材料供应中断或延迟时的纠纷应对策略 |
| 融资结构 | 检查PF贷款及金融成本 | 利率上涨及分售延期时，PF偿还负担将扩大 | · 分析PF贷款合同中的期限利益丧失（EOD）条款 · 就与金融机构进行债务调整谈判及应对债权人团体的策略提供咨询 |
| 项目管理 | 按项目分析收益性 | 低收益项目增加时，企业整体财务结构可能恶化 | · 诊断不良项目结构 · 对项目中止、项目权转让等重组方案进行法律审查 |
| 合同结构管理 | 审查施工合同及分包合同 | 发生停工或合同解除时，损失可能扩大 | · 审查承包及分包合同 · 应对停工时的损害赔偿及合同纠纷 |
| 引资策略 | 确保新投资者及施工方 | 倒闭后恢复项目正常运作的核心要素 | · 设计M&A或施工权转让交易架构 · 就投资合同及企业收购谈判提供咨询 |
| 重组策略 | 出售资产及调整业务结构 | 发生财务危机时需要迅速重组 | · 出售资产 · 分拆出售业务部门 · 审查企业重整程序或Workout（债权人主导重组） · 提供危机应对法律咨询 |
3. 公司倒闭｜建筑企业危机应对综合法律咨询
建筑公司倒闭不仅涉及财务问题，还会伴随施工合同解除、分包纠纷、住房分售保证事故、PF融资问题等多种法律风险。
尤其是建筑项目的合同结构复杂、利益相关方众多，因此需要综合审查债权人谈判、业务结构调整、引资策略等应对方案。
大倫律師事務所的建设领域专业律师、破产领域专业律师及企业领域专业律师会分析建筑企业的财务结构与合同关系，提出符合企业具体情况的企业重整、重组及债权人谈判等应对策略。
同时，还就建筑项目中可能发生的施工合同纠纷、PF融资问题、引资及恢复项目正常运作的策略提供综合法律咨询。
在建筑企业财务危机加剧前制定先行应对策略，可能成为降低公司倒闭可能性的重要方法。
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