건물인도 소송 | 보증금 채권양도 통지를 받은 임대인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 주택을 임대한 임대인입니다. 임차인이 상당 기간 월세와 관리비를 내지 않고 연락도 닿지 않는다고 설명했습니다. 의뢰인은 월세를 2기 이상 연체한 점을 이유로 내용증명을 보내 계약 해지를 통보하고 퇴거를 요청했다고 합니다.

그 뒤 임차인이 임대차보증금 반환채권을 여러 업체에 넘겼다는 채권양도 통지가 도착했습니다. 업체들은 밀린 월세와 관리비를 뺀 보증금에 대해 자신들에게 우선권이 있다는 입장이라고 합니다. 의뢰인은 건물을 신속히 인도받기를 원하며, 건물을 매도할 계획이 있어 법적 절차를 그 일정 안에 마치기를 바란다고 했습니다.

쟁점

• 월세 연체를 이유로 한 계약 해지가 유효한지, 임차인에게 건물인도를 청구할 수 있는지
• 보증금 반환채권이 양도된 경우, 밀린 월세·관리비를 공제하고 누구에게 얼마를 반환해야 하는지
• 양수인이 여럿이어서 지급 상대방이 불분명할 때 변제공탁으로 대응할 수 있는지

변호사의 조언

1. 건물인도 소송을 준비할 수 있다고 안내했습니다. 연체와 해지 통보 경위를 먼저 정리해 건물인도 등 청구소송을 준비하도록 설명했습니다. 임차인과 연락이 닿지 않는 상황이므로 해지 통지가 도달했는지도 함께 점검하도록 조언했습니다.
2. 채권양수인에게도 내용증명을 보내도록 조언했습니다. 양수인들의 주장만 듣고 보증금을 지급하지 않도록, 연체된 월세와 관리비가 있다는 점을 서면으로 분명히 알려 두는 것이 좋습니다. 보증금은 이를 공제한 나머지 금액을 기준으로 정산한다는 입장을 정리해 두라고 안내했습니다.
3. 필요하면 변제공탁을 검토하도록 조언했습니다. 반환할 보증금이 남더라도 양수인이 여럿이면 누구에게 지급할지 다툼이 생길 수 있습니다. 이런 경우 변제공탁으로 반환 의무를 이행하는 방법이 있어, 요건을 먼저 확인하도록 안내했습니다.
4. 매도 일정을 고려해 절차 순서를 정하도록 안내했습니다. 소송과 양수인 대응은 함께 진행할 수 있으므로, 매도 목표 시점을 기준으로 각 절차에 걸릴 시간을 먼저 확인하도록 했습니다. 소송 기간은 송달과 임차인의 대응 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

참고

임차인이 보증금 채권을 넘겼다는 통지를 받았다면 임의로 보증금을 돌려주기 전에 공제할 금액부터 정리하고, 연체 사실과 해지 통보 내용을 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.