보증금 사기 고소 | 개인회생에 들어간 임대인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 이전에 한 주택에 임대차계약을 맺고 입주한 임차인입니다. 보증금은 상당한 금액이며 확정일자도 받아 두었습니다. 그런데 최근 임대인이 개인회생절차를 신청했고, 의뢰인에게는 법적으로 대응해도 상관없다는 취지로 말했다고 합니다.

확인해 보니 해당 주택에는 근저당이 많이 설정되어 있어, 경매가 진행되더라도 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있다는 걱정이 큽니다. 또 의뢰인은 임대인이 본인 소유 부동산을 최근 처분했고, 개인회생을 신청하기 직전에 재산을 현금화한 것이 아닌가 의심하고 있습니다. 의뢰인은 형사고소와 민사소송을 통해 보증금을 돌려받고 싶어 합니다.

쟁점

• 계약 당시의 사기 고의를 입증하기 쉽지 않은 상황에서, 재산 처분 후 곧바로 개인회생을 신청한 사정을 사기의 고의 판단에 어떻게 반영할 수 있는가
• 임대인이 부동산을 처분해 현금화한 행위가 강제집행면탈이나 사해행위에 해당하는가
• 개인회생절차 안에서 임차인은 채권자로서 어떻게 대응할 수 있는가

변호사의 조언

1. 형사고소 가능성을 검토해 보세요. 사기, 강제집행면탈, 사기회생 혐의를 함께 고소하는 방안을 검토하도록 조언했습니다. 계약 당시부터 속일 의도가 있었는지는 입증이 쉽지 않은 부분입니다. 다만 집을 처분하고 곧이어 개인회생을 신청한 경위는 사기의 고의를 판단할 때 주장할 수 있는 사정입니다.
2. 채권자취소소송을 검토할 수 있습니다. 임대인이 채무를 갚기 어려운 상태에서 가치 있는 부동산을 처분해 현금화했다면 채권자를 해하는 행위로 평가될 수 있습니다. 이 경우 처분행위를 취소하는 소송을 제기할 수 있다고 안내했습니다. 이를 위해 처분 당시 임대인의 재산과 채무 상황을 먼저 확인해야 합니다.
3. 회생절차에서는 채권자로서 의견을 낼 수 있습니다. 형사·민사 절차와 별도로 개인회생절차에서도 채권자 지위에서 참여해 의견을 낼 수 있습니다. 세 절차는 서로 영향을 줄 수 있으므로, 보증금 회수를 목표로 순서와 범위를 함께 정하도록 조언했습니다.

참고

임대인이 개인회생이나 경매에 들어가면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 임대차계약서, 확정일자, 보증금 지급 내역, 임대인의 재산 처분 경위와 관련된 자료를 미리 정리해 두시고, 가능한 한 빨리 대응 방향을 상의하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.