임대차보증금 사기 고소 | 경매가 진행 중인 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 얼마 전 주택에 상당한 금액의 보증금으로 임대차계약을 맺은 임차인입니다. 계약 당시 임대인은 보증보험 가입이 가능하다는 취지의 확약서를 써 주었고, 가입이 어려우면 보증금을 돌려주겠다는 내용도 담겨 있었습니다. 그러나 실제로는 보증보험에 가입할 수 없었습니다. 의뢰인이 확약서를 근거로 보증금 반환을 요구했지만 임대인이 차일피일 미루고 있다고 설명했습니다. 또한 계약 당시 등기부에 선순위 근저당권이 상당한 규모로 설정되어 있었다고 말했습니다.

그 사이 해당 주택은 경매가 진행되어 배당기일 통지까지 도착한 상태입니다. 의뢰인에 따르면 임대인은 독촉을 받을 때마다 곧 경매를 취하하겠다고 말하지만, 실제로 달라진 것은 없다고 합니다. 의뢰인은 보증금을 돌려받는 것이 가장 중요하며, 임대인의 형사책임을 물을 수 있는지도 알아보고 싶어 합니다.

쟁점

• 계약 당시 임대인에게 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 있었는지
• 보증보험 가입이 가능하다는 확약서와 이를 믿고 계약한 사정이 기망행위로 인정될 수 있는지
• 경매가 진행 중인 상황에서 보증금 반환 청구와 형사 고소를 어떻게 함께 검토할 것인지

변호사의 조언

1. 계약 당시의 재산 상태를 먼저 살펴야 합니다. 의뢰인의 설명대로 계약 시점에 선순위 근저당권의 채권최고액이 상당했다면, 임대인이 채무초과 상태였는지를 따져 볼 정황이 될 수 있습니다. 변제 의사나 능력이 있었는지는 등기부와 계약 경위를 함께 확인해 판단하도록 안내했습니다.
2. 확약서가 핵심 증거입니다. 보증보험에 가입할 수 있다고 안내하고 불가능하면 보증금을 반환하겠다고 한 확약서는 의뢰인이 계약을 맺게 된 경위를 보여 줍니다. 이를 근거로 기망행위가 있었는지를 사기 고소에서 주장할 수 있을지 검토하도록 조언했습니다.
3. 보증금 반환 청구와 고소 여부를 함께 검토하세요. 민사상으로는 지급명령이나 소송으로 보증금 반환을 청구할 수 있고, 형사 고소는 기망행위를 뒷받침할 자료가 충분한지 따져 본 뒤 판단하도록 안내했습니다. 아울러 경매에서는 배당 일정과 임차인이 해야 할 절차를 먼저 확인해야 합니다. 임대인이 경매 취하를 약속하는 동안에도 절차는 계속 진행되므로, 구두 약속에 기대지 말고 서면 증거를 확보해 두는 것이 중요합니다.

참고

보증보험 가입을 조건으로 계약했는데 이행되지 않았다면 확약서, 문자, 통화 내용 등을 빠짐없이 보관해 두시기 바랍니다. 경매가 이미 진행 중이라면 일정이 빠르게 흘러가므로 되도록 일찍 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.