근저당권말소 청구 | 위임하지 않았다는 근저당권 상담사례

상담 내용

의뢰인은 경매로 부동산 여러 건을 낙찰받은 매수인입니다. 낙찰대금이 부족해 상대방들에게 돈을 빌렸고, 그 대가로 일부 물건은 상대방들 앞으로 소유권이전등기(대물변제)를 해 주었습니다. 나머지 물건에는 상대방들 명의의 근저당권이 설정되어 있습니다. 경매 절차와 관련 사무는 의뢰인의 가족이 실제로 처리했다고 합니다.

의뢰인은 돈을 빌리고 경매대금을 납부하는 과정에서 전달한 인감도장과 인감증명서를 상대방들이 권한 없이 사용해 근저당권을 설정했다고 설명했습니다. 근저당권이 설정된 사실도 몰랐다고 합니다. 최근 상대방들이 내용증명을 보내 피담보채무를 갚으라고 하면서, 기한까지 변제하지 않으면 근저당권을 실행하겠다고 통보했습니다. 의뢰인은 근저당권 실행을 피하고 싶어 합니다.

쟁점

• 근저당권 설정에 관한 권한을 위임한 적이 없다면, 이미 마쳐진 설정등기를 원인무효로 말소할 수 있는지
• 의뢰인 명의 설정계약서를 작성해 등기소에 제출한 행위가 사문서위조 및 동행사에 해당하는지
• 소송이 진행되는 중에 근저당권이 실행될 경우 어떻게 대응할지

변호사의 조언

1. 위임하지 않았다면 말소청구소송을 검토할 수 있습니다. 의뢰인 설명대로 설정 권한을 맡긴 적이 없는데 설정계약서가 작성되고 등기가 마쳐졌다면, 원인무효를 이유로 근저당권설정등기의 말소를 구하는 소송이 가능합니다. 다만 실제로 위임이 없었는지는 사실관계에 따라 달라지므로 구체적인 확인이 먼저 필요합니다.
2. 계약서 작성·제출 경위에 따라 형사 고소도 검토할 수 있습니다. 의뢰인 명의의 근저당권설정계약서가 의뢰인 모르게 작성되어 등기소에 제출된 사실이 확인된다면 사문서위조 및 동행사 해당 여부가 문제될 수 있습니다. 고소 여부는 확보된 자료와 민사 대응 방향을 함께 살펴 신중히 정하도록 안내했습니다.
3. 근저당권 실행에 대비해야 합니다. 소송이 진행되는 동안 근저당권이 실행될 경우 이를 막기 위한 집행정지 신청을 검토해야 하며, 이때 법원이 담보 제공을 요구할 수 있어 비용 부담을 미리 살펴야 한다고 안내했습니다. 상대방들의 대응과 관계없이 실행에 들어갈 경우의 방안을 미리 정해 두시기 바랍니다.
4. 사실관계를 구체적으로 정리해야 합니다. 인감도장과 인감증명서를 전달한 경위, 돈을 빌릴 때의 조건을 시간 순서대로 정리하는 것이 중요합니다. 경매 절차와 사무를 실제로 처리한 가족이 있다면 함께 상담을 받아 기억과 자료를 맞춰 보도록 조언했습니다.

참고

인감도장이나 인감증명서를 다른 사람에게 맡길 때는 사용 목적과 범위를 서면으로 남겨 두시는 것이 좋습니다. 근저당권 실행을 예고하는 내용증명을 받았다면 기한이 지나기 전에 등기부 내용을 확인하고 대응 방안을 상담받으시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.