전세보증금 강제경매 | 만기 후 반환 지연 상담사례

상담 내용

의뢰인은 다세대 건물에 전세로 거주하는 임차인입니다. 계약 기간이 지났지만 수천만 원대의 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 아직 집을 비우지 않았고 주민등록도 유지하고 있으며, 확정일자도 받아 두었습니다. 임대인은 다음 세입자가 들어오지 않아 돌려주기 어렵다며 시간을 끌었습니다. 의뢰인은 지연이자를 정한 집행공증도 작성해 둔 상태입니다.

최근 임대인이 소유한 다른 건물이 또 다른 임차인의 신청으로 경매에 들어갔다는 사실을 알게 되었습니다. 의뢰인은 더 미루기 어렵다고 판단해 강제경매 신청을 준비하고 있으며, 보증금을 최대한 회수하는 것이 목표입니다.

쟁점

• 임차인 지위에서 경매를 신청할 때 공정증서에 정한 약정 지연이자를 적용받을 수 있는지
• 해당 건물의 가치와 선순위 권리를 고려할 때 경매로 보증금을 어디까지 회수할 수 있는지
• 임대인이 가진 다른 재산에 대해서도 집행이 가능한지

변호사의 조언

1. 임차인 지위에서 해당 건물에 강제경매를 신청하는 방향으로 준비합니다. 의뢰인에게는 경매가 사실상 남은 회수 수단입니다. 이미 다른 건물이 경매에 들어간 만큼 임대인의 자금 사정이 좋지 않아 보이므로, 절차를 서두르는 것이 좋습니다.
2. 공정증서의 높은 지연이자는 이번 경매에서 그대로 적용받기 어렵습니다. 공정증서는 일반 채권자 지위에서 맺은 약정입니다. 이번 경매는 임차인 지위에서 진행하는 것이므로 약정 이율을 그대로 적용하기 어렵습니다. 일반 채권자 지위로 집행할 수도 있지만, 그 경우에는 임차인으로서의 순위를 주장할 수 없습니다.
3. 임대인의 다른 재산을 등기부로 확인합니다. 임대인이 거주지로 알려진 주소의 부동산이 실제 임대인 소유인지, 근저당이 어느 정도 설정되어 있는지 확인합니다. 그 결과를 바탕으로 경매 가능성을 살펴 의뢰인에게 알려드릴 필요가 있습니다.
4. 건물의 남은 가치를 따져 보고, 이미 진행 중인 경매 절차에 참여하는 방안도 함께 검토합니다. 현재로서는 건물의 잔존 가치를 가늠하기 어렵습니다. 인근 시세를 확인해도 정확한 판단이 쉽지 않으므로, 한 건물만 보지 말고 여러 재산을 함께 검토해야 합니다.

참고

임대차 기간이 끝났는데 보증금이 반환되지 않는다면, 임대인의 사정이 악화되기 전에 집행 절차를 검토하는 것이 중요합니다. 공정증서나 확정일자처럼 이미 갖춘 서류가 어떤 지위에서 어떤 효력을 갖는지도 미리 확인해 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.