임대차보증금 반환 | 가압류 걸린 집 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 수년 전 임대차계약을 맺고 거주해 온 임차인입니다. 첫 계약기간이 끝날 무렵 보증금 반환을 요구했지만, 임대인은 반환 대신 집을 사라고 권유했습니다. 의뢰인이 거절하자 임대인은 보증금을 수천만 원 낮추는 조건으로 계약 갱신을 설득했습니다. 낮춘 금액은 대여금으로 정리해 공정증서를 작성했으나, 변제기한이 지난 지금까지 갚지 않고 있습니다.

갱신 이후 해당 부동산에는 고액의 가압류가 들어왔고, 근저당권도 여러 건 설정되어 있다고 합니다. 임대인의 다른 재산에도 저당권과 가압류가 걸려 있는 것으로 보입니다. 의뢰인은 계약 만료일이 되어도 보증금을 돌려받지 못할까 불안해, 만료 전에 미리 준비할 것이 있는지 문의했습니다.

쟁점

• 반환 능력이 없는 상태에서 갱신계약을 맺고 보증금을 받은 임대인에게 형사책임을 물을 수 있는지
• 임대인의 재정 악화로 신뢰관계가 깨진 경우, 계약해지와 보증금 반환을 청구할 수 있는지
• 공정증서로 정한 대여금과 보증금을 어떤 절차로 회수할 것인지

변호사의 조언

1. 법률서한으로 책임을 알리고 합의를 시도합니다. 임대인에게 형사책임과 계약해지에 따른 보증금 반환책임이 있다는 점을 서면으로 고지합니다. 이를 바탕으로 대여금과 보증금 일부라도 돌려받는 방향의 합의를 대행합니다.
2. 형사 고소는 피해 회복을 위한 수단으로 검토합니다. 의뢰인은 처벌 자체보다 수사 과정에서 피해금을 변제받기를 원합니다. 다만 사기 성립 여부는 보장할 수 없습니다. 현 상황에서는 상대방에게 부담을 주어 피해 회복을 시도해 볼 필요가 있다고 안내했습니다.
3. 보증금반환 민사소송으로 권원을 확보합니다. 합의가 이뤄지지 않으면 소송으로 집행의 근거를 마련하고, 소송비용도 상대방에게 부담시키는 방향으로 진행합니다. 재산 상태가 더 나빠지기 전에 서두르는 것이 중요합니다.
4. 관련 자료를 먼저 정리합니다. 구체적인 사실관계는 계약서, 공정증서 등 자료를 받아 확인해야 합니다. 이를 토대로 서한 발송, 고소, 소송의 순서와 범위를 정합니다.

참고

임대인의 재정 상태가 불안하다면 계약 만료일까지 기다리기보다 미리 권리 관계와 자료를 점검하고 대응 순서를 정해 두는 것이 좋습니다. 부동산의 가치와 선순위 권리를 함께 살펴보면 회수 가능한 범위를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.