임차보증금 반환 | 경매가 개시된 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 건물을 임차해 거주해 온 임차인으로, 보증금은 상당한 금액이었습니다. 의뢰인은 계약 당시 선순위 저당권 등 권리관계에 대한 설명은 듣지 못했고, 임대인에게서 계약이 끝나면 보증금 반환에는 문제가 없다는 말만 들었다고 설명했습니다. 계약 기간 중 거처를 옮겨야 할 사정이 생겨 임대인에게 계약 해지 의사를 밝히고 새 임차인을 구해달라고 요청했으나, 반환에 대한 뚜렷한 입장은 듣지 못했다고 합니다.

그러던 중 임차 건물에 임의경매개시결정이 내려진 사실을 알게 되었습니다. 의뢰인은 현재 점유와 전입신고를 그대로 유지하고 있으며, 보증금을 돌려받을 방법과 함께 사기 고소가 가능한지 알고 싶어 했습니다. 경매 절차에서는 최우선 변제 범위 안에서라도 돌려받기를 원합니다.

쟁점

• 선순위 권리관계를 설명하지 않고 보증금 반환에 문제가 없다고 한 것이 사기 고소의 대상이 될 수 있는지
• 계약 기간이 남은 상태에서 해지를 통보한 경우 보증금 반환을 청구할 수 있는지, 필요 시 임차권등기명령을 활용할 수 있는지
• 경매 절차에서 최우선 변제 범위 내 보증금을 어떻게 확보할 것인지

변호사의 조언

1. 계약 당시 상황을 자료로 확인하는 것이 먼저입니다. 계약서, 대화 내용 등 관련 자료를 준비해 계약 당시의 사실관계를 확인하도록 안내했습니다. 민사상 청구든 고소 여부든 이 자료를 토대로 방향을 정하는 것이 좋습니다.
2. 사기 여부는 계약 당시의 말과 사정을 중심으로 검토합니다. 보증금이 반환되지 않았다는 결과만으로 사기가 되지는 않습니다. 계약 당시 권리관계에 대한 설명 여부와 임대인의 말이 어떠했는지가 쟁점이므로, 자료를 확인한 뒤 고소 여부를 판단하도록 조언했습니다.
3. 해지를 전제로 한 반환청구와 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 계약 해지를 전제로 한 보증금 반환청구를 준비하고, 필요에 따라 임차권등기명령 신청도 함께 검토할 수 있다고 안내했습니다. 계약 기간이 남은 상태에서 해지를 통보했다는 점은 반환 시기와 범위에서 쟁점이 될 수 있습니다.
4. 경매 절차에서는 최우선 변제 범위 내 보증금 확보를 목표로 대응합니다. 경매개시결정이 난 이상 절차가 계속 진행되므로, 최우선 변제 범위 내 보증금을 회수하는 방향으로 배당 절차에 대응해야 한다고 설명했습니다. 현재 점유와 전입신고가 유지되고 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

참고

임차 건물에 경매가 개시되면 보증금 회수가 늦어지거나 줄어들 수 있으므로, 계약서와 연락 기록을 정리해 두고 가능한 한 빨리 상담받으시길 권합니다. 점유와 전입신고 상태는 바꾸기 전에 전문가와 먼저 확인하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.