건물인도(명도) | 무단 전대한 임차인 명도소송 상담사례

상담 내용

의뢰인은 건물 일부를 임대하는 임대인입니다. 오랜 지인과 부동산 중개 없이 2년 기간으로 임대차계약을 맺었는데, 임차인이 의뢰인 동의 없이 제3자 두 명에게 임차 공간을 사용하게 하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 그중 한 명은 임차 공간에 가격표를 붙여 두고 영업을 하고 있었고, 의뢰인은 이를 사진으로 확보해 두었습니다.

의뢰인은 1년쯤 전 제3자들을 내보내 달라고 요구했지만, 임차인은 "무상으로 빌려준 것인데 왜 간섭하느냐, 갑질이다"라며 반발했습니다. 이에 의뢰인은 올해 봄 문자와 내용증명으로 계약 해지와 명도를 요구했습니다. 그러나 임차인은 해지를 인정하지 않고 퇴거를 거부하고 있으며 월세는 계속 내고 있습니다. 의뢰인은 계약 해지를 전제로 명도소송을 진행하기를 원합니다.

쟁점

• 대가 없이 빌려준 경우에도 임대인 동의 없는 전대(무단 사용·수익)로 볼 수 있는지
• 해지 의사표시의 효력 발생 시점과, 이후 월세를 받는 것이 해지에 미치는 영향
• 무단 전대를 이유로 한 해지가 다투어질 경우 계약 기간 만료로 인한 종료도 함께 주장할 수 있는지

변호사의 조언

1. 무상 사용도 무단 전대에 해당할 수 있습니다. 임차인은 무상으로 빌려준 것이라고 주장하지만, 판례는 대가 지급 여부와 관계없이 임차인이 제3자에게 사용·수익하게 한 행위 자체를 전대로 봅니다(민법 제629조). 의뢰인이 이미 1년 전에 시정을 요구했고, 임차인이 이를 갑질이라며 거부한 사정도 있어 배신적 행위로 보기 어려운 특별한 사정은 없어 보입니다.
2. 해지 의사표시가 도달한 때 계약이 해지된 것으로 볼 수 있습니다. 의뢰인이 보낸 문자와 내용증명이 임차인에게 도달한 날 임대차가 적법하게 해지되었다고 판단됩니다. 임차인이 이후 반박 서면을 보냈지만, 무상 제공도 전대에 해당하므로 법리적으로 타당하지 않다고 보았습니다.
3. 무단 전대 해지와 기간 만료를 함께 주장하는 것이 유리해 보입니다. 무단 전대를 이유로 한 즉시 해지가 다투어지더라도, 의뢰인은 재계약을 거부하는 취지의 내용증명을 따로 보냈습니다. 따라서 계약 만료일에 임대차가 종료된다는 주장도 가능합니다. 소송에서는 무단 전대에 따른 해지를 주위적 청구로, 기간 만료를 예비적 청구로 구성하고, 계약 종료일 이후 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득을 부대청구로 함께 구하는 방안을 검토했습니다.
4. 월세 수령은 해지를 철회하는 것이 아님을 분명히 해야 합니다. 임차인이 월세를 계속 내고 있어 이를 받으면 해지를 철회한 것으로 오해받을 수 있습니다. 해지 이후 받는 돈은 차임 상당의 부당이득으로 처리하거나, 수령하더라도 해지 의사를 철회하는 것이 아님을 명시해 두어야 합니다. 소송 준비를 위해 의뢰인의 진술서와 증거자료를 받은 뒤 소장을 제출할 예정입니다.

참고

임차인이 월세를 성실히 내고 있더라도 임대인 동의 없이 제3자에게 공간을 쓰게 했다면 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 다만 해지의 의사표시 방법과 이후 월세 수령 방식에 따라 다툼이 생길 수 있으므로, 통지 내용과 현장 사진 등 증거를 미리 정리해 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.