임대차보증금 반환 | 임차인 지위 부인한 임대인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 수년 전 당시 소유자와 상가 임대차계약을 맺었고, 기간이 끝난 뒤에도 묵시적 갱신으로 계속 점포를 사용해 왔습니다. 계약서에는 소유자의 지인이 관리 대리인으로 적혀 있었고, 보증금과 차임은 그 대리인에게 보내도록 되어 있었습니다. 소유자가 계약서에 직접 날인했다고 합니다. 이후 상가는 소유자의 자녀(상대방)에게 증여되었습니다. 상대방은 의뢰인이 점포를 쓰고 있다는 사실을 알고도 별다른 이의를 하지 않았다고 합니다.

최근 의뢰인은 새 임차인과 권리금계약을 맺고, 상대방에게 신규 임차인 주선과 임대차계약 체결을 요청했습니다. 상대방은 내용증명으로 거부했습니다. 이전 소유자와 관리 대리인 사이에 별도의 임대차계약이 있어 의뢰인은 전차인일 뿐이므로, 임차인 지위도 보증금 반환도 인정할 수 없다는 취지입니다. 관리 대리인은 과거 소유자에게 빌려준 돈을 돌려받으려고 그 계약서를 썼다는 입장입니다. 신규 임차인 측은 정해진 시한까지 임대인의 입장이 없으면 권리금계약을 파기할 수밖에 없다고 합니다. 의뢰인은 보증금 반환과 권리금 회수방해에 따른 손해배상을 위한 절차를 진행하길 원합니다.

쟁점

• 소유자가 직접 날인한 계약서에 대리인이 기재된 경우, 의뢰인과 소유자 사이의 직접 임대차인지 관리 대리인을 거친 전대차인지
• 소유자와 관리 대리인 사이에 별도 계약이 있더라도, 직접 점유해 온 의뢰인과 상대방 사이의 임대차 관계에 영향이 있는지
• 신규 임차인 주선 거부가 권리금 회수방해에 해당하는지, 그 요건을 갖추기 위해 어떤 절차를 밟아야 하는지

변호사의 조언

1. 법률쟁점통지서로 입장을 서면에 남기십시오. 묵시적 갱신 해지를 전제로 신규 임차인 주선과 계약 체결을 요구하고, 보증금 반환 의사도 분명히 밝히는 통지서를 발송합니다. 권리금 회수방해를 주장하려면 임차인이 할 수 있는 노력을 다했다는 점이 기록으로 남아 있어야 합니다.
2. 합의대행으로 먼저 협의를 시도합니다. 법무법인이 의뢰인을 대신해 상대방 측과 임차인 지위, 보증금 반환, 신규 임차인과의 계약 진행 여부를 협의합니다. 상대방이 임차인 지위를 부인하고 있어 협의가 쉽지 않을 수 있으므로, 소송까지 염두에 두고 병행합니다.
3. 협의가 되지 않으면 보증금 반환 및 권리금 회수방해 손해배상 소송(1심)을 준비합니다. 임대차 관계의 실체와 상대방의 거부 경위를 중심으로 주장을 정리합니다. 판결 이후에는 소송비용확정신청 절차도 진행합니다.
4. 사실관계는 의뢰인이 가진 자료로 다시 확인합니다. 임대차계약서, 차임 송금내역, 권리금계약서, 상대방 측 내용증명과 의사표시 내역이 핵심 자료입니다. 상대방 측 연락 창구가 대리인이므로 그 대리 권한도 함께 확인해야 합니다.

참고

임대인이 바뀐 뒤 임차인 지위를 다투는 분쟁에서는 계약서, 송금내역, 주고받은 서면이 중요한 근거가 됩니다. 권리금계약을 맺었다면 기한이 촉박하더라도 임대인에게 보내는 요구는 기록이 남는 방식으로 하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.