전세보증금 반환 | 집주인이 바뀐 줄 몰랐던 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 수년 전 1억 원대 전세보증금으로 빌라 임대차계약을 맺고 대출을 받아 보증금을 냈습니다. 그런데 최초 임대인은 보증금을 받은 직후 집을 다른 사람에게 팔았고, 이 사실을 임차인에게 알리지 않았습니다. 새 소유자도 연락하지 않아 의뢰인은 몇 달 뒤 은행을 통해서야 소유자가 바뀐 것을 알았습니다.

새 소유자는 매매 당시부터 채무가 많았고, 매매 직후 세금 체납으로 압류와 가압류가 설정되었습니다. 의뢰인이 임대차 종료와 보증금 반환을 요구하자 새 소유자는 해외 체류를 이유로 곤란하다고 했습니다. 임대차는 그대로 갱신되었고 보증보험도 이용할 수 없게 되었습니다. 의뢰인은 임차권등기를 마치고 현재도 그 집에 거주하며 보증금 회수 방법을 찾고 있습니다.

쟁점

• 보증금을 받은 직후 채무 초과 상태의 매수인에게 집을 판 최초 임대인의 행위가 기망(사기)에 해당하는지
• 두 임대인이 사전에 공모했는지, 그렇다면 공동불법행위 책임을 물을 수 있는지
• 보증금 반환 채권을 소송과 경매 중 어떤 순서로 회수할 것인지

변호사의 조언

1. 최초 임대인과 현재 소유자를 상대로 형사 고소를 검토합니다. 보증금 수령 직후 채무 초과 상태의 매수인에게 매도하고도 소유권 변동을 알리지 않아, 임차인이 계약을 해지할 기회를 잃었다는 점을 기망 행위로 구성할 수 있습니다. 두 사람 사이 거래가 실제 거래인지에 대한 의심도 함께 살펴봅니다.
2. 형사 합의는 피해 회복의 수단으로 활용하되, 어려우면 민사로 갑니다. 필요하고 가능하다면 형사 절차에서 합의를 통한 피해 회복을 시도합니다. 합의가 어려우면 공동불법행위 책임을 묻는 방향으로 진행합니다.
3. 보증금반환청구와 손해배상청구를 함께 준비합니다. 임대차 종료에 따른 보증금반환청구와 함께, 최초 임대인에 대한 불법행위(또는 채무불이행) 손해배상청구를 검토합니다. 사기가 인정되면 두 사람을 상대로 한 공동불법행위 손해배상도 청구할 수 있습니다.
4. 경매 신청과 소송비용 확정까지 이어서 대응합니다. 판결 등으로 권리가 확정되면 경매 신청을 대리하고 절차를 자문하며, 소송비용확정신청으로 비용 회수까지 챙깁니다. 이를 위해 사건 경위서, 임대인과 주고받은 문자, 녹취 자료 등을 미리 정리해 두셔야 합니다.

참고

전세 계약 후 집주인이 바뀌었다는 사실을 알게 되면 등기부를 확인하고, 연락 내용과 녹취 등 증거를 보관해 두시기 바랍니다. 임대차 갱신이나 연장은 보증보험 등 권리 행사에 영향을 줄 수 있으므로 결정 전에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.