점유이전금지가처분 | 토지를 비우지 않는 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 선친에게서 상속받은 토지의 임대인 지위를 승계했습니다. 이 토지는 선친 생전에 한 법인에 임대되어 있었고, 계약 기간은 이미 지난 상태에서 묵시적으로 갱신된 것으로 보였습니다. 선친이 돌아가신 뒤 의뢰인은 임대차 관계가 끝났음을 알리고 토지 인도를 요구했습니다. 그러나 임차인은 수개월치 차임을 내지 않았고, 내용증명을 받은 뒤에도 나가겠다고만 하며 토지를 비우지 않았습니다. 토지에는 컨테이너와 중장비가 놓여 야적장처럼 쓰이고 있었습니다.

의뢰인은 토지를 깨끗이 비워 매도하려고 합니다. 매도가 이뤄지기 전까지 공백이 생기면 다른 임차인을 받는 것도 고려하고 있습니다. 이에 명도소송을 포함한 법적 대응을 원해 상담을 요청했습니다.

쟁점

• 임대차가 이미 종료된 것으로 볼 수 있는지, 해지통고나 차임 미납 등 어떤 종료 사유를 주장할 것인지
• 임차인이 제3자에게 토지를 넘기는 경우에 대비해 점유를 어떻게 묶어둘 것인지
• 컨테이너 등 설치물의 철거를 본안 청구에 함께 넣을 필요가 있는지

변호사의 조언

1. 점유이전금지가처분을 먼저, 신속하게 신청합니다. 의뢰인은 임차인이 제3자에게 토지를 사용하게 했을 가능성을 걱정했지만, 현재로서는 전차인을 특정할 수 없습니다. 임대차계약서에 전대차 금지 규정이 분명히 있으므로 현재 임차인을 상대로 2주 안에 접수하는 방향으로 정했습니다.
2. 임대차 종료 사유를 꼼꼼히 정리해 둡니다. 해지통고나 차임 미납 등 민법상 종료 사유를 검토하여, 법원에서 해지가 되지 않았다고 판단되는 일이 없도록 유의해야 합니다. 내용증명 등 기존 자료도 함께 정리합니다.
3. 본안 소송으로 토지 인도와 부당이득 반환을 청구합니다. 가처분 이후에는 토지 인도와 밀린 차임 및 점유에 따른 부당이득 반환을 구하는 1심 본안을 접수해야 합니다. 가처분을 신속히 진행한 뒤 곧바로 본안을 접수하는 순서로 진행합니다.
4. 철거 청구는 사건 진행 상황을 보아 결정합니다. 컨테이너 등은 인도 청구만으로 정리될 수도 있어 철거 청구를 반드시 넣어야 하는 것은 아닙니다. 다만 담당 변호사가 필요하다고 판단하면 본안 청구취지에 추가할 수 있습니다.

참고

임대차가 끝난 뒤에도 임차인이 토지를 비우지 않으면, 구두 요구에만 의존하지 말고 계약서와 통지 자료를 정리해 점유 보전 절차부터 검토하시는 것이 좋습니다. 매도 일정이 있다면 소송 기간도 함께 고려해야 합니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.