임대차보증금 반환 | 연락 끊긴 임대인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 전세로 거주해 온 임차인입니다. 계약 후 얼마 지나지 않아 임대인이 바뀌었는데, 의뢰인은 만기가 다가와서야 이 사실을 알았습니다. 최초 만기 무렵 새 임대인은 보증금을 바로 돌려주기 어렵다고 했고, 계약서를 새로 쓰지 않은 채 기간만 연장되었습니다(묵시적 갱신). 당시 의뢰인이 보증금 마련을 위해 받은 대출의 이자를 임대인이 대신 내 주기로 했으나, 실제로는 일부만 지급되었습니다.

이자 납부를 여러 차례 요청해도 이행되지 않자, 의뢰인은 전화로 계약을 끝내겠다는 뜻을 전했고 올해 문자로 재계약하지 않겠다는 취지도 보냈습니다. 하지만 통화 녹음은 없고 문자 내용도 분명하지 않으며, 임대인이 문자를 받았는지도 다툼의 여지가 있습니다. 게다가 최근 일주일 전부터는 임대인과 연락이 닿지 않습니다. 의뢰인은 계약 종료 후 보증금을 돌려받기를 원하며, 지금 단계에서 할 수 있는 법적 절차를 알고 싶어 합니다.

쟁점

• 묵시적 갱신된 계약에서 해지 의사표시가 언제, 어떤 방법으로 임대인에게 도달했다고 볼 수 있는지
• 해지 효력이 생기기 전에 소를 제기하면 기각될 위험이 없는지
• 연락이 끊긴 임대인에게 내용증명과 소장을 어떻게 전달할지(공시송달 가능성)

변호사의 조언

1. 해지 의사표시의 경위부터 정리하십시오. 전화 통화, 올해 보낸 문자, 임대인이 문자를 읽고 응대한 정황을 시간순으로 모아야 합니다. 해지 시점이 불분명하면 보증금 반환 시기 자체가 다투어질 수 있습니다.
2. 올해 6월경의 문자를 근거로 해지를 주장하되, 해지 의사를 다시 분명히 전달하는 방안을 함께 검토합니다. 묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 통보하면 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 문자가 도달하지 않았다고 판단되면 내용증명이나 소장으로 해지 의사를 다시 전달하고, 그때부터 3개월 후를 기준으로 삼을 수도 있습니다. 이 경우 퇴거 시점이 늦어질 수 있습니다.
3. 내용증명을 먼저 보낼지, 소장을 바로 낼지는 사건 검토 후 정합니다. 임대인이 연락을 피하고 있어 내용증명을 받지 않을 수 있습니다. 소송에서도 공시송달로 진행될 가능성이 있으므로, 내용증명 없이 소장을 먼저 제출하는 방법도 비교해 볼 필요가 있습니다.
4. 소송이 빨리 진행되면 해지 효력이 아직 생기지 않았다는 이유로 기각될 우려가 있음을 염두에 두십시오. 이 경우 효력이 생긴 뒤 다시 소를 제기하는 방안까지 고려하여 준비해야 합니다.

참고

임대인이 바뀌었거나 보증금 반환을 미루는 상황에서는 해지 의사를 문자나 통화에만 의존하지 말고, 내용증명처럼 도달과 시점을 증명할 수 있는 방식으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 연락이 끊기기 전에 증거를 확보할수록 이후 절차가 수월해집니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.