보증금반환 | 선순위 가압류가 걸린 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 수년 전 주택을 임차한 뒤 계약을 갱신하며 계속 거주해 왔습니다. 보증금은 2억 원대였고, 개인 사정으로 임차인 명의는 가족 명의로 되어 있었습니다. 이후 별도의 갱신 절차 없이 묵시적 갱신 상태로 살던 중, 임대인이 다단계 사기 등으로 형사 사건을 진행 중이라는 사실을 알게 되었습니다. 등기부에는 다수 피해자의 거액 가압류와 세무서 압류도 접수되어 있었습니다. 명의를 빌려준 가족이 사망하면서 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 조치도 제때 하지 못한 상태입니다.

임대인은 최근 연말쯤 보증금을 돌려주겠다고 안내했지만, 의뢰인은 이를 믿기 어렵다고 합니다. 임대인 부부가 같은 건물에 살며 매일 마주쳤는데도 반환이 어려운 사정을 알리지 않았고, 차임도 일정 시점부터 임대인 배우자 계좌로 받아 갔기 때문입니다. 의뢰인은 내용증명부터 고소와 소송까지 진행해 가능한 한 빨리 보증금을 돌려받기를 원합니다.

쟁점

• 묵시적 갱신 상태에서 보증금 반환을 청구하려면 어떤 절차가 필요한가
• 선순위 가압류·압류가 있는 상황에서 임차권을 보호받을 방법이 있는가
• 재정 악화를 알리지 않고 갱신한 임대인과 그 배우자에게 형사·민사 책임을 물을 수 있는가

변호사의 조언

1. 계약 해지의 의사표시를 먼저 정리해야 합니다. 묵시적 갱신 상태에서 보증금 반환을 청구하려면 계약을 끝내겠다는 의사표시가 필요합니다. 임대인의 재정 악화로 신뢰관계가 깨졌다는 점을 근거로 법률서한에 담는 방안을 검토합니다.
2. 고소 전에 계약서 보완 가능성을 살펴봅니다. 현재 계약서만으로는 확정일자의 효력을 인정받기 어려운 상황입니다. 고소 전에 임대인과 협의해 계약서를 정리하고, 추후 경매가 진행될 때 안분배당을 받을 수 있는지 검토합니다.
3. 법률서한 발송과 합의 대행을 병행합니다. 임대인 부부에게 기망에 따른 민·형사 책임이 있음을 알리고, 합의를 대행합니다. 이 과정에서 필요한 증거를 확보하기 위한 자문도 함께 진행합니다.
4. 보증금반환 및 손해배상 청구와 형사 고소를 준비합니다. 합의가 이루어지지 않으면 보증금반환 청구와 불법행위 손해배상 청구 소송, 사기 고소를 진행합니다. 소송비용 확정 신청까지 염두에 두고 준비합니다. 상대방의 태도가 바뀔 수 있으므로 신속한 진행이 필요합니다.

참고

임대인의 재정 상태가 불안하다는 사실을 알게 되면 계약 갱신이나 연장 전에 등기부를 확인하고, 임차인 명의와 전입신고·확정일자 요건을 점검해 두시는 것이 좋습니다. 이미 문제가 생겼다면 선순위 권리가 늘어나기 전에 가능한 대응을 서둘러 검토하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.