임대차보증금 반환 | 불법 용도변경 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 동네 중개인의 소개로 한 부동산을 주택으로 알고 임대차계약을 맺었습니다. 보증금은 상당한 금액이었고, 계약 후 전입신고를 하고 확정일자도 받았습니다. 그런데 최근 해당 부동산이 공부상 주택이 아닌 사무실 용도이고, 주거 시설이 불법으로 용도변경된 것임을 알게 되었습니다.

이후 관할 관청이 임대인에게 시정 및 철거 명령을 내렸습니다. 의뢰인은 계약 목적대로 계속 거주하기 어렵다고 보고 내용증명으로 계약 취소·해지와 보증금 반환을 요구했지만, 임대인은 대응하지 않고 있습니다. 의뢰인은 이미 이사할 집을 구해 곧 이사할 예정이며, 가능한 한 빨리 보증금과 소송비용을 돌려받기를 원합니다.

쟁점

• 주택으로 알고 계약했다는 기망·착오 주장으로 계약을 취소하거나, 불법 용도변경으로 사용이 어려워진 점을 이유로 계약을 해지할 수 있는지
• 계약서에는 상가건물로 기재되어 있는데, 주택으로 설명을 들었다는 사정을 어떻게 뒷받침할 것인지
• 임대인의 자금 사정과 근저당 설정 상황에서 보증금을 실제로 돌려받을 수 있는지

변호사의 조언

1. 임차권등기명령 신청을 함께 준비합니다. 이사를 하면 전입신고와 점유로 갖추었던 대항력이 약해질 수 있습니다. 보증금반환청구와 함께 임차권등기명령을 신청해 임차인의 지위를 유지하는 방안을 검토합니다.
2. 보증금반환청구 소송을 제기합니다. 기망·착오에 따른 계약 취소와 불법 용도변경으로 인한 사용 불능을 이유로 한 계약 해지를 함께 주장하며 보증금 반환을 구합니다. 이미 보낸 내용증명과 임대인의 무대응도 중요한 자료가 됩니다.
3. 소장에 예상되는 항변을 미리 담습니다. 의뢰인이 빠른 해결을 원하므로, 임대인이 내세울 만한 주장에 대한 반박을 처음 소장에 반영해 변론기일이 헛도는 일을 줄이는 방향으로 준비합니다.
4. 사실관계를 뒷받침할 자료를 확인합니다. 계약서, 임대차계약 신고서류, 내용증명, 관청의 시정·철거 명령, 중개인과의 대화 내용 등을 받아 구체적인 경위를 정리합니다. 특히 주택으로 설명을 들었다는 점을 보여 줄 자료가 중요합니다.

참고

임대차계약 전에는 계약서의 용도 기재뿐 아니라 건축물대장 등 공적 장부상 용도도 함께 확인하시는 것이 좋습니다. 계약 후 문제를 알게 되셨다면 이사 전에 보증금 회수 방법부터 점검하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.