부동산 명도소송 | 차임 연체 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 건물의 한 호실을 매수해 임대해 왔습니다. 임차인은 이 공간을 사용하겠다며 입주했지만 이후 차임을 내지 않았고 관리비도 체납해, 연체 기간이 상당히 길어졌습니다. 연락은 닿지만 납부 약속이 지켜지지 않는 상황이 반복되고 있다고 설명했습니다.

의뢰인은 문자와 내용증명으로 계약 해지 의사를 밝혔습니다. 내부에는 임차인의 물건이 들어가 있는 것으로 보이며, 내부 상태를 정확히 알 수 없어 시설 훼손 여부도 걱정하고 있습니다. 법원 절차가 복잡하게 느껴지지만, 명도소송으로 부동산을 인도받기를 원하고 있습니다.

쟁점

• 문자와 내용증명으로 한 해지 의사표시가 상대방에게 도달해 유효하게 인정되는지
• 소송 중 점유 상태가 바뀌는 것을 막기 위해 점유이전금지가처분을 함께 해야 하는지
• 체납 차임·관리비와 시설 훼손에 따른 손해배상을 인도 청구와 함께 어떻게 청구할지

변호사의 조언

1. 명도소송과 점유이전금지가처분을 함께 준비하도록 안내했습니다. 판결을 받더라도 그사이 점유자가 바뀌면 집행이 어려워질 수 있습니다. 그래서 인도 청구와 가처분을 동시에 진행하는 방향을 검토하도록 조언했습니다. 절차가 복잡해 보여도 소송 전에 정리해 두면 부담을 줄일 수 있습니다.
2. 체납 관리비와 차임은 청구 방식을 비교해 보시기 바랍니다. 인도와 금전 문제를 한 번에 정리하려면 인도 청구와 함께 체납액을 청구하는 방법이 있습니다. 다만 금전청구를 별도로 제기하는 방법도 있으므로 두 방식의 장단점을 견주어 정하도록 안내했습니다.
3. 시설 훼손 등 손해배상은 일부청구 후 특정하는 방안이 있습니다. 내부 상태를 지금은 정확히 알 수 없으므로, 먼저 명시적 일부청구로 두었다가 가처분 집행 이후 내부를 확인해 청구 범위를 특정하는 방식을 안내했습니다.
4. 해지 통지 자료를 먼저 점검하시기 바랍니다. 임차인과 나눈 대화 캡처, 계약서, 내용증명과 발송·도달 자료를 모아 해지 통지가 어떻게 전달되었는지 확인해야 합니다. 이 자료와 경위서를 바탕으로 소장을 작성해 청구 내용을 정리할 수 있다고 설명했습니다. 실제 강제집행은 판결 이후 별도의 절차입니다.

참고

임차인이 차임을 미루기 시작하면 대화 내용, 계약서, 통지 자료를 초기에 보관해 두는 것이 좋습니다. 명도 절차는 소송, 가처분, 집행이 이어지므로 전체 일정과 비용을 미리 확인하고 시작하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.