부동산 명도소송 | 월세 미납·곰팡이 분쟁 상담사례

상담 내용

의뢰인은 멀리 떨어져 거주하며 건물을 임대해 온 임대인입니다. 임차인은 건물에 곰팡이 하자가 있어 제대로 사용하기 어려웠다며 손해배상을 요구했고, 양측은 합의에 이르지 못했습니다. 의뢰인은 입주 전 내부를 보수해 주었고, 곰팡이는 임차인이 임의로 별도 시공을 한 뒤 오히려 심해졌다고 설명했습니다. 또한 수리와 현장 점검을 위해 방문을 요청했으나 임차인이 거절했다고 했습니다.

이후 임차인은 변호사를 통해 서면을 보내왔고, 두 달치 월세를 내지 않고 있습니다. 하자 문제는 조정 절차가 진행 중입니다. 의뢰인은 계약서의 특약 조항이 있는데도 임차인이 이를 어기고 있다고 설명했습니다. 의뢰인은 연체, 곰팡이 경위, 방문 거절, 계약 위반과 관련한 자료를 보유하고 있으며, 건물을 돌려받기 위한 명도소송을 준비하고 있습니다.

쟁점

• 차임 2기분 연체를 이유로 계약을 해지하고 건물 인도를 구할 수 있는지
• 곰팡이로 사용·수익이 어려웠다는 임차인의 주장이 월세를 지급하지 않을 사유가 되는지
• 곰팡이 발생·악화의 책임이 누구에게 있는지, 수리 방문 거절을 어떻게 평가할지

변호사의 조언

1. 명도 사유는 차임 연체를 중심에 두십시오. 소송의 주된 근거는 월세 미납으로 삼고, 특약 조항 위반은 부차적 사유로 함께 언급하는 구성을 검토해 보시기 바랍니다.
2. 사용·수익 불능 주장에는 곰팡이의 책임 소재로 대응하십시오. 의뢰인의 설명대로 임의 시공이 곰팡이 악화와 관련이 있는지, 수리·점검 방문 거절이 어떤 의미를 갖는지 따져볼 수 있습니다. 다만 임차인도 이 부분을 다툴 수 있으므로 객관적인 자료로 뒷받침할 수 있는지가 중요합니다.
3. 금전 청구는 명도소송과 함께 할지 나누어 할지 검토하십시오. 임차인이 요구하는 하자 관련 손해배상은 조정 절차에서 다뤄지고 있습니다. 의뢰인 측 손해배상 청구는 손해 내역이 확인되는 시점에 맞춰 명도소송에 포함할지, 이후 별도로 진행할지 정하시기 바랍니다.
4. 보유한 자료를 쟁점별로 정리하십시오. 연체 사실, 곰팡이 경위, 방문 거절, 계약 위반 사항별로 나누어 정리해 두면 주장을 설명하기 수월합니다.

참고

임대차 분쟁에서는 하자 주장과 차임 지급 문제가 얽히기 쉽습니다. 수리 요청, 방문 시도, 연락 내역 등 대응 과정을 처음부터 기록으로 남겨 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.