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건설·부동산

부동산명도소송

부동산명도소송 사안에서는 누가 어떤 자격으로 점유하고 있는지와 계약이 어떤 경위로 끝났는지를 먼저 확인합니다. 법무법인(유한) 대륜 건설·부동산 전담 변호사가 사건 경위를 검토하고 대응 방향을 안내합니다.

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01 CASE GUIDE

부동산명도소송이란

부동산명도소송은 건물이나 토지를 점유하고 있는 상대에게 그 부동산을 비워 넘겨달라고 구하는 소송입니다. 법에서 쓰는 용어는 인도이고, 명도는 같은 뜻으로 실무에서 함께 쓰이는 말입니다. 판단을 받은 뒤에는 집행관이 점유를 풀어 넘겨주는 절차로 이어지기 때문에, 누구를 상대로 소를 걸 것인지가 처음부터 문제됩니다. 소송 도중에 점유자가 바뀌면 받아 둔 판단을 그대로 쓰기 어려워, 점유이전금지가처분을 함께 검토하게 되는 것도 그래서입니다. 등기부와 현장을 나란히 보는 이유 역시 여기에 있습니다.

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누가 점유하고 있는지 가려내기

계약을 맺은 사람과 실제로 들어와 있는 사람이 다른 경우가 흔합니다. 임차인은 이미 나가고 가족이나 동거인만 남아 있는 경우, 전대를 받아 들어온 경우, 아무 계약 없이 들어와 쓰고 있는 경우에 따라 누구를 피고로 세울지가 갈립니다. 여러 사람이 층이나 호실을 나누어 쓰고 있으면 모두를 상대로 걸어야 하는지도 검토 대상입니다. 간판이나 우편물, 관리비 청구서에 적힌 이름이 실제 사용자를 가리키는 단서가 됩니다. 점유자가 바뀌어 온 흐름을 시간 순서로 적어 두면 상대를 특정하는 작업이 한결 수월해집니다.

점유할 근거를 두고 다투는 지점

상대는 계약이 아직 살아 있다거나, 보증금을 돌려받기 전에는 비워 줄 수 없다거나, 건물에 들인 비용을 상환받아야 한다는 주장으로 맞섭니다. 갱신요구권을 행사했다고 다투는 국면, 보증금 반환과 인도가 서로 맞물린다는 동시이행 항변, 필요비나 유익비를 들어 유치권을 내세우는 국면이 각기 다른 자료로 갈립니다. 경매나 매매로 소유권이 넘어온 뒤 비워달라고 구하는 사안이라면, 종전 임차인이 새 소유자에게도 임대차를 내세울 수 있는 지위였는지가 앞자리에 놓입니다. 계약이 끝났다고 보는 근거가 기간 만료인지 해지인지에 따라 통지 관련 자료의 비중도 달라집니다. 점유를 시작한 경위가 무엇이었는지에 따라 상대가 꺼낼 수 있는 항변의 폭도 정해집니다. 그래서 처음 들어온 무렵의 사정부터 되짚어 봅니다.

함께 정리하게 되는 청구

비워달라는 청구와 나란히 밀린 차임이나, 계약이 끝난 뒤 쓴 기간에 대한 부당이득을 구하는 청구를 함께 거는 경우가 많습니다. 상대가 보증금을 들어 맞선다면 연체된 차임과 원상회복 비용을 공제하는 정산까지 한 절차에서 매듭짓는 편이 낫습니다. 토지만 소유한 상태에서 그 위에 남의 건물이 서 있다면, 건물 철거와 토지 인도를 함께 구할 사안인지 법정지상권이 걸린 구조인지부터 풀어야 합니다. 등기부와 도면, 현장 확인이 이 판단의 밑바탕입니다. 여러 청구를 한 절차에 담을지 나눌지는 다투는 폭과 자료가 갖춰진 정도를 보고 정합니다.

건설·부동산 법률정보

초기 상담대상 부동산을 지금 누가 점유하고 있는지와 계약이 끝난 경위를 순서대로 정리합니다.
자료 검토계약서와 등기부, 통지 내역 가운데 확보된 것과 더 갖춰야 할 것을 구분해 안내합니다.
대응 방향건설·부동산 분야 담당 변호사가 상대의 특정과 청구 구성, 보전 조치까지 함께 검토합니다.
진행 경과 공유수임 이후 절차가 어디까지 왔는지와 다음에 할 일을 단계마다 알려드립니다.

작성 · 수정

02 LAWYERS

건설·부동산 전문변호사

부동산명도소송 사건을 수행하는 법무법인(유한) 대륜 건설·부동산 분야 변호사입니다.

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03 CASES

건설·부동산 업무사례

건설·부동산 분야에서 수행한 업무사례입니다.

04 REVIEWS

의뢰인이 남긴 후기

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