부동산변호사

전세 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 하나요?

계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않으면 먼저 내용증명으로 반환을 요구하고, 이사를 가야 한다면 집을 비우기 전에 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인합니다. 그 뒤 지급명령이나 보증금반환소송으로 집행권원을 받아 집주인 재산에 강제집행을 하는 순서로 진행합니다.

세입자의 권리는 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생기는 대항력과, 여기에 확정일자를 갖춰 얻는 우선변제권이 중심입니다. 이 권리는 세입자가 그 집에 살면서 주민등록을 유지하는 동안 이어지는 것이 원칙이라, 보증금을 받지 못한 채 이사하거나 주소를 옮기면 경매에서 순위를 잃을 수 있습니다. 임차권등기가 마쳐진 뒤라면 이사해도 이 권리가 유지됩니다.

보증금 반환과 집을 비워 주는 일은 동시에 이행해야 하는 관계입니다. 세입자가 계속 살고 있다면 집주인은 집을 돌려받을 때까지 보증금 지급을 미룰 수 있어, 판결도 '집을 넘겨받는 것과 동시에 보증금을 지급하라'는 형태로 나오는 경우가 많습니다. 주택임대차보호법은 세입자가 이 판결로 그 집에 경매를 신청할 때 집을 먼저 비우지 않아도 되도록 정하고 있습니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구하는 길도 있습니다. 이때는 계약이 끝나기 전 정해진 기간 안에 집주인에게 갱신하지 않겠다는 뜻을 알렸는지, 보증 약관이 요구하는 서류를 갖췄는지를 먼저 확인합니다.

세입자가 나가지 않으면 명도소송은 어떻게 하나요?

계약이 해지되거나 기간이 끝났는데도 세입자가 건물을 비우지 않으면 건물 인도 소송(명도소송)을 내고, 판결을 받아 집행관을 통해 강제로 인도받습니다. 소송 전에 점유이전금지가처분을 해 두어야 도중에 점유자가 바뀌어도 판결로 집행할 수 있습니다.

월세가 밀렸다는 이유로 계약을 끝내려면 밀린 금액이 주택은 2기, 상가는 3기의 차임액에 이르러야 합니다. 해지는 그 뜻이 세입자에게 도달해야 효력이 생기므로, 내용증명의 도달 기록을 남기거나 소장에 해지 의사를 담아 송달받게 하는 방법을 씁니다.

인도 소송에서는 밀린 차임과, 계약이 끝난 뒤 건물을 돌려받을 때까지의 월세 상당 부당이득을 함께 청구하는 경우가 많습니다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다며 버틸 때는 연체 차임과 부당이득 등을 보증금에서 뺀 나머지를 건물 인도와 동시에 돌려주는 방식으로 정리됩니다.

공사대금을 받지 못했을 때 어떻게 청구하나요?

공사대금은 도급계약서와 공사 내역, 완성 정도를 근거로 지급명령이나 소송으로 청구하고, 건축주 재산에 가압류를 해 두는 경우가 많습니다. 공사에 관한 채권은 3년이 지나면 시효로 소멸하므로 청구 시기부터 확인해야 합니다.

다툼이 많은 것은 공사가 중간에 멈춘 경우와 계약서에 없는 추가공사입니다. 공사가 중단되었다면 그때까지 완성한 비율(기성고)에 따라 대금을 정산하고, 추가공사는 건축주가 요청하거나 승낙했다는 사실을 메시지, 변경 도면, 작업일지로 보여야 합니다. 기성고나 공사비를 두고 의견이 갈리면 법원 감정으로 정하는 경우가 많습니다.

공사대금 청구는 부동산에 관한 소송이 아니라 돈을 청구하는 소송이어서, 현장이 있는 곳이 아니라 상대방 주소지나 청구하는 사람의 주소지 법원에 냅니다. 계약서에 관할을 정한 조항이 있으면 그것도 확인합니다. 공사한 건물을 점유하고 있다면 대금을 받을 때까지 건물을 내주지 않는 유치권을 주장할 수 있지만, 점유를 잃으면 유치권도 사라집니다.

하도급 공사라면 원사업자가 지급정지·파산 등으로 대금을 줄 수 없게 되었거나, 발주자·원사업자·수급사업자가 직접 지급에 합의한 경우처럼 하도급법이 정한 사유가 있을 때 발주자에게 직접 지급을 요청할 수 있습니다.

공사 하자가 있으면 잔금을 주지 않아도 되나요?

하자가 있으면 건축주는 하자 보수나 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 그 배상을 받을 때까지 그 금액만큼은 공사대금 지급을 거절할 수 있습니다. 하자와 상관없는 나머지 잔금까지 미루면 그 부분에는 지연손해금이 붙을 수 있습니다.

먼저 미완성인지 하자인지를 가립니다. 판례는 공사가 도중에 중단되어 예정된 마지막 공정까지 마치지 못했다면 미완성, 마지막 공정까지 마쳤지만 결함이 있다면 하자로 봅니다. 미완성이라면 수급인이 약정한 대금 전부를 청구하기 어렵고, 하자라면 대금은 청구할 수 있되 하자에 대한 책임이 따로 남습니다.

하자가 중요하지 않은데 보수에 지나친 비용이 든다면 보수를 요구할 수는 없고 손해배상만 청구할 수 있습니다. 하자 책임을 물을 수 있는 기간은 목적물이 건물인지, 건물의 구조와 재료가 무엇인지, 공동주택인지에 따라 달라 인도 시점부터 따져 봐야 합니다. 하자를 발견하면 사진과 보수 견적서로 부위와 범위를 특정해 상대방에게 통지해 둡니다.

부동산 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있나요?

계약금만 주고받은 단계라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 당사자 어느 한쪽이라도 중도금 지급처럼 이행에 착수한 뒤에는 이 방법으로 해제할 수 없습니다.

매도인이 해제하려면 배액을 실제로 제공해야 하고 해제하겠다는 통보만으로는 부족합니다. 매수인이 받기를 거절하더라도 배액을 제공했다면 해제의 효력이 생기고 공탁까지 할 필요는 없다는 것이 판례입니다. 계약금 일부만 주고받은 상태라면 계약금 전부가 지급되기 전에는 이 방법으로 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 매도인이 실제로 받은 돈의 배액만 돌려주는 것으로는 해제할 수 없다는 판례가 있습니다.

상대방이 잔금을 내지 않거나 등기서류를 넘기지 않는 채무불이행은 다른 문제입니다. 이때는 상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 해제하고, 이미 낸 돈을 돌려받으면서 손해배상을 청구합니다. 계약금을 위약금으로 한다는 약정이 없다면 채무불이행으로 해제하더라도 계약금이 당연히 상대방 몫이 되지는 않고, 실제 손해를 증명해 배상받아야 합니다.

분양계약을 해제하고 분양대금을 돌려받을 수 있나요?

분양계약서에 정한 해제 사유가 있거나 분양자가 계약의 중요한 의무를 어긴 경우에는 해제하고 낸 분양대금을 돌려받을 수 있습니다. 광고와 다른 시공, 정한 입주 시기를 크게 넘긴 지연 등이 주로 문제가 되는데, 해제까지 가능한지는 계약서와 구체적 사정을 함께 따져 봐야 합니다.

분양 광고는 원칙적으로 청약을 권유하는 데 그치지만, 판례는 광고 내용 가운데 이행이 가능하고 구체적인 거래조건으로 볼 수 있는 부분은 계약 내용에 포함될 수 있다고 봅니다. 광고와 실제가 다르다면 해제까지 할 수 있는지, 손해배상만 가능한지를 나눠 따지게 되므로 분양 당시의 광고물, 모델하우스 사진, 안내 책자를 보관해 두는 것이 중요합니다.

입주 지연은 계약서의 지체상금 조항과 해제 조항을 먼저 봅니다. 일정 기간 넘게 지연되면 해제할 수 있도록 정한 경우가 많지만 그 기간과 계산 방법은 계약마다 다릅니다. 중도금 대출이 끼어 있다면 해제 뒤 대출 정리 문제도 함께 살펴야 합니다.