건물명도 소송 | 차임 연체 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 건물 소유자이자 임대인입니다. 수년 전 임차인과 임대차계약을 맺었고, 계약기간이 끝난 뒤에도 묵시적으로 갱신된 상태로 임대차가 이어져 왔습니다. 의뢰인은 임차인이 수년 전부터 차임과 관리비를 연체하고 있다고 설명했습니다. 임차인이 건물에서 영업을 하고 있고 개인 사정도 있다고 해서 그동안 계약 해지와 명도를 미뤄 왔지만, 연락이 닿지 않고 연체도 해소되지 않아 더는 기다리기 어렵다는 입장입니다.

최근에는 임차인이 영업을 다른 사람에게 넘기려 한다는 이야기를 들었다고 합니다. 의뢰인은 건물을 가능한 한 빨리 돌려받고, 밀린 차임과 원상복구 비용 등도 청구하길 원합니다. 아직 임차인에게 계약 해지를 통보하지는 않은 상태입니다.

쟁점

• 묵시적으로 갱신된 임대차를 차임 연체를 이유로 해지하고 건물을 인도받을 수 있는지
• 임차인이 영업을 양도하거나 점유를 넘기기 전에 어떤 보전 수단을 쓸 수 있는지
• 연체 차임, 원상복구 비용, 명도 시까지의 부당이득을 어떻게 청구할 것인지

변호사의 조언

1. 해지 의사를 분명히 전달한 뒤 건물명도 소송을 준비하는 방향을 안내했습니다. 묵시적으로 갱신된 임대차도 차임 연체가 누적되면 해지 사유가 될 수 있으므로, 계약서와 연체 내역을 토대로 해지 사유를 정리하고 해지 의사를 임차인에게 분명히 전달해야 합니다. 건물 인도와 함께 연체 차임 및 해지 이후 점유에 따른 부당이득의 반환을 청구하는 소송을 준비할 수 있고, 판결 이후에는 명도집행 절차로 이어진다고 설명했습니다.
2. 점유이전금지가처분과 명도단행가처분을 검토하도록 조언했습니다. 임차인이 영업을 넘기려 한다는 이야기가 있으므로, 점유가 제3자에게 넘어가기 전에 점유이전금지가처분을 준비하는 것이 중요합니다. 본안 판결 전에 건물을 먼저 돌려받는 명도단행가처분은 요건이 엄격하므로 가능 여부를 함께 살펴보도록 했습니다.
3. 법무법인 명의 통지서로 합의를 시도하는 방법도 안내했습니다. 의뢰인의 직접 연락에는 응답이 없었다고 하므로, 법무법인 명의로 통지서를 보내 해지 의사를 전하고 명도 시기와 연체 차임, 원상복구 비용의 정산을 협의해 볼 수 있습니다. 합의 시도와 소송 준비는 병행할 수 있습니다.
4. 청구 항목과 자료를 미리 정리해 두시기 바랍니다. 연체 차임과 관리비, 원상복구 비용, 명도 시까지의 부당이득을 항목별로 나누고 계약서, 입금 내역, 건물 상태 자료를 갖춰 두면 청구 범위를 정하는 데 도움이 됩니다. 소송이 마무리되면 소송비용 부담을 정하는 절차가 있다는 점도 함께 설명했습니다.

참고

임차료 연체를 오래 방치하면 연체액이 커지고, 임차인이 점유를 넘겨 정리가 더 어려워질 수 있습니다. 해지 통보, 증거 정리, 보전처분은 되도록 일찍 준비하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.