건물명도소송 | 합의한 퇴거일을 미루는 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 수년 전 법인 임차인과 상가 임대차계약을 맺었고, 계약은 최근까지 묵시적으로 연장되어 왔습니다. 얼마 전 임차인 측이 영업이 되지 않는다며 사업장을 정리하겠다고 하여, 양측은 특정 달 말에 임대차를 끝내기로 구두로 합의하였습니다. 의뢰인은 당시 통화 녹취가 남아 있다고 설명했습니다.

의뢰인에 따르면 임차인 측은 퇴거 시기를 이미 미룬 데 이어 다시 늦추겠다는 뜻을 밝혔고, 자신들도 권리금을 받고 나가야 한다고 주장하고 있습니다. 차임은 연체된 상태이며, 의뢰인이 허락한 적 없는 시설물이 건물에 설치되어 있다고 합니다. 의뢰인은 임대차를 종료하고 건물을 인도받기를 원하며, 분쟁에 대비해 상대방에게 어떤 내용을 요구할 수 있는지 알고 싶어 했습니다.

쟁점

• 퇴거 시기에 관한 구두 합의를 임차인이 계약 존속이나 갱신을 주장할 경우의 방어 수단으로 활용할 수 있는가
• 연체 차임, 명도 시까지의 차임, 시설물 철거를 명도 청구와 함께 구할 수 있는가
• 임차인이 내세울 수 있는 부속물매수청구와 권리금 주장을 어떻게 볼 것인가

변호사의 조언

1. 소송에 앞서 점유이전금지가처분을 검토합니다. 명도소송 도중 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 집행에 어려움이 생길 수 있습니다. 그래서 소송 전에 점유이전금지가처분을 먼저 진행하는 방안을 검토하도록 안내했습니다.
2. 명도와 함께 철거·금전 청구를 구성합니다. 명도소송에서 시설물 철거, 밀린 차임(과거분), 명도 완료 시까지의 차임(장래분)을 함께 청구하는 방안을 설명했습니다.
3. 구두 합의와 녹취를 정리해 둡니다. 퇴거 합의 내용이 담긴 통화 녹취는 임차인 측이 계약 존속을 주장할 때 대응하는 자료로 쓸 수 있습니다. 이에 경위서 등 관련 자료를 미리 정리해 두도록 조언했습니다.
4. 부속물매수청구권과 권리금 주장에 대비합니다. 임차인은 소송에서 부속물매수청구권을 행사할 수 있고, 인정되는 범위에 따라 부속물의 대가가 쟁점이 될 수 있습니다. 권리금 주장도 임대차가 끝나게 된 경위, 합의 내용, 차임 연체 여부에 따라 달리 판단될 수 있어 관련 자료를 갖춰 두도록 안내했습니다.

참고

임대차 종료 합의를 구두로만 해 두면 이후 이행 시기를 두고 다툼이 생기기 쉽습니다. 통화 녹취, 문자, 차임 연체 내역 같은 자료를 보관하고, 분쟁 조짐이 보이면 점유자가 바뀌기 전에 조기에 법률 검토를 받으시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.