건물명도 소송 | 전대 주장에 명도 청구받은 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 상가를 임차해 점포를 운영하고 있습니다. 그런데 임대인이 의뢰인이 허락 없이 제3자에게 가게를 넘겨 전대했다며 계약 해지와 건물 인도를 구하는 건물명도 소송을 제기했고, 의뢰인은 피고가 되었습니다.

의뢰인은 전대한 사실이 없다고 설명했습니다. 개인 사정으로 직접 운영하기 어려워 직원을 고용해 운영을 맡기고 있을 뿐이며, 직원에게 매출과 연동해 급여를 지급해 왔다고 합니다. 별도의 근로계약서는 없지만 직원이 사실확인서를 작성해 줄 수 있다고 합니다. 또 의뢰인은 임대인이 점포 인근 주차장 이용을 막는 등 영업을 방해하고 있다고 주장합니다. 의뢰인이 바라는 것은 남은 임대차 기간 동안 점포를 계속 운영하는 것이며, 소송에 어떻게 대응해야 할지 몰라 상담을 요청했습니다.

쟁점

• 직원을 고용해 운영을 맡긴 것이 전대에 해당하는지, 아니면 단순한 고용 관계인지
• 전대가 인정되지 않는다면 임대인의 계약해지와 명도 청구가 받아들여질 수 있는지
• 임대인의 영업 방해에 대해 반소 등으로 대응할 수 있는지

변호사의 조언

1. 전대가 아니라 고용이라는 점을 자료로 보여주셔야 합니다. 직원에 대한 고용보험·산재보험료 납부 내역, 세무사를 통해 확인할 수 있는 급여 지급 항목이 기초 자료가 됩니다. 직원과 작성한 다른 서류가 있다면 내용을 먼저 확인하도록 안내했습니다.
2. 직원의 사실확인서와 답변서를 준비합니다. 근로계약서가 없더라도 급여 지급 방식과 운영 주체가 누구인지를 사실확인서와 함께 정리할 필요가 있습니다. 이런 자료를 바탕으로 전대 사실이 없다는 취지의 답변서를 제출하고, 전대가 인정되지 않는 경우 해지 사유 자체가 있는지를 다투며 청구기각을 목표로 대응하는 방향을 설명했습니다.
3. 영업 방해 증거를 지금부터 남겨 두시기 바랍니다. 방해 행위가 언제부터 시작되었는지, 어떤 모습이었는지를 사진 등으로 기록하고 영업손실이 어느 정도인지도 정리해 두시면 대응 방법을 검토하는 데 도움이 됩니다.
4. 반소는 증거가 갖춰진 뒤 검토하시는 것이 좋습니다. 구체적인 사실과 증거가 모이면 반소를 검토할 수 있습니다. 다만 남은 기간 동안 영업을 계속한다는 목표에 맞는 대응인지 함께 따져 보시도록 조언했습니다.

참고

임차 건물의 운영을 다른 사람에게 맡기는 경우, 전대로 오해받지 않도록 고용 관계를 보여주는 계약서와 급여·보험 자료를 평소에 갖춰 두시는 것이 좋습니다. 임대인과 갈등이 생겼다면 방해 행위의 시기와 내용을 날짜별로 기록해 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.