상가 명도소송 | 매매 잔금 전 인도가 급한 임대인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 상가 건물을 소유한 임대인입니다. 오래전 점포를 운영하는 임차인과 임대차계약을 맺었고, 기간 만료를 앞두고 내용증명으로 갱신 거절을 통지했습니다. 한편 건물은 제3자에게 매도해 계약금을 받은 상태이며, 의뢰인은 매매계약상 잔금 전까지 임차인을 명도하기로 했다고 설명했습니다.

의뢰인에 따르면 임차인과는 과거 건물을 둘러싼 협의가 있었으나 조건이 맞지 않아 성사되지 않았다고 합니다. 의뢰인은 잔금 시기에 맞춰 건물을 인도받기를 원하며, 소통이 원활하고 신속한 진행이 가능한지를 중요하게 보고 있습니다. 또 최악의 경우에는 일정 금액을 지급하는 선에서 합의할 의사도 있다고 밝혔습니다.

쟁점

• 임대차 기간이 끝나기 전이라도 매매 잔금 일정에 맞춰 명도 절차를 미리 진행할 수 있는지
• 인도가 늦어질 경우 매매 지연 등으로 인한 손해와 원상복구를 어떻게 주장할 수 있는지
• 임차인이 점유를 넘기거나 버틸 때 점유이전금지가처분 등 보전 수단이 필요한지

변호사의 조언

1. 종료 시점에 맞춰 절차를 미리 준비하시기 바랍니다. 매수인과의 매매계약상 인도 약속은 임차인에게 직접 효력이 있는 것이 아니어서, 임차인과의 관계에서는 임대차가 언제 끝나는지가 기준이 됩니다. 기간이 끝나기 전에 소를 제기할 수 있는지는 요건 검토가 필요하므로, 우선 종료 시점에 바로 진행할 수 있도록 소장 작성과 자료 정리를 준비하도록 안내했습니다.
2. 내용증명으로 인도 시기와 책임 범위를 알리는 방법을 검토할 수 있습니다. 제때 인도하지 못하면 매매 지연에 따른 손해나 원상복구가 문제될 수 있다는 점을 알리는 내용입니다. 다만 손해로 인정받으려면 매매계약상 지연 책임과 임차인의 인도 지연 사이의 관련성을 자료로 뒷받침해야 하고, 핵심은 어디까지나 명도라고 설명했습니다.
3. 점유이전금지가처분을 함께 검토하시기 바랍니다. 소송 중 점유가 다른 사람에게 넘어가면 절차가 복잡해질 수 있습니다. 보전 수단을 미리 준비해 두면 이런 위험에 대비하는 데 도움이 됩니다.
4. 합의 조건도 사전에 정리해 두시기 바랍니다. 일정 금액 지급 등 합의안을 생각하고 있다면 인도 일정, 지급 조건, 불이행 시 책임을 서면으로 분명히 하고, 매매계약 내용과 맞는지 확인하도록 조언했습니다. 아울러 그동안의 협의 경과는 문서와 기록으로 정리해 두는 것이 좋습니다.

참고

매매계약에서 약속한 인도 시기와 임대차 종료일은 서로 다른 문제이므로, 두 일정의 차이를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 매매 조건, 임대차계약서, 임차인과의 협의 경과를 일찍 정리해 전문가와 상의하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.