상가 명도소송 | 월세 연체 후 퇴거 거부 상담사례

상담 내용

의뢰인은 소유하고 있는 상가를 임차인에게 임대했고, 계약은 최근 만료되었습니다. 임차인은 계약 만료 전부터 월세를 연체해 왔습니다. 계약서에는 만료 시 임차인이 시설물을 원상복구하도록 하는 특약이 있습니다. 의뢰인 측은 원상복구를 하고 퇴거하면 보증금을 돌려주겠다고 안내했지만, 임차인은 원상복구는 하지 않은 채 보증금 반환만 요구하고 있다고 합니다.

의뢰인 측은 일정한 정리 기간을 주고 퇴거를 통보했으나 임차인은 나가지 않았습니다. 의뢰인은 임차인이 임대인 측의 출입을 막고 영업을 계속하는 것으로 보인다고 설명했습니다. 미납 월세를 공제해도 보증금이 일부 남는데, 의뢰인은 이를 돌려줄 의사가 있으나 상가의 점유를 되찾고 싶어 합니다.

쟁점

• 계약 만료 또는 월세 연체를 이유로 한 계약 종료가 인정되어 건물 퇴거와 반환을 청구할 수 있는지
• 원상복구 특약에 따라 보증금에서 미납 월세와 원상복구 비용 상당액을 공제할 수 있는지
• 퇴거 전까지 계속 사용한 기간의 월세 상당액을 부당이득 또는 손해배상으로 청구할 수 있는지

변호사의 조언

1. 계약 종료 사유를 정리한 뒤 퇴거·반환 소송을 검토합니다. 계약 만료와 월세 연체에 따른 해지 중 어떤 근거를 내세울 수 있는지 먼저 확인하도록 안내했습니다. 그 근거를 바탕으로 건물 퇴거와 반환을 청구하는 방안을 설명했고, 사용 기간의 월세 상당액도 부당이득 또는 손해배상으로 함께 청구할 수 있는지 검토하도록 조언했습니다.
2. 보증금에서 공제할 항목을 근거와 함께 정리합니다. 계약서 특약에 따라 미납 월세와 원상복구 비용 상당액을 보증금에서 공제할 수 있는지가 쟁점이 됩니다. 임차인이 원상복구에 응하지 않았다는 것이 의뢰인 측 설명이므로, 협의 경과와 비용 산정 자료를 갖춰 두도록 안내했습니다. 보증금 반환과 상가 인도의 선후는 다툼이 될 수 있어 함께 살펴봐야 합니다.
3. 점유이전금지가처분을 함께 검토합니다. 소송 중 점유자가 바뀌어 판결의 실효성이 떨어지는 일을 막기 위한 절차입니다. 명도소송과 함께 신청하는 방안이 있다고 안내했습니다.
4. 연체 내역과 관련 증거를 먼저 정리합니다. 월세 입금 내역, 퇴거 요구와 협의 내용을 보여주는 문자·통지, 상가의 현재 상태를 보여주는 사진 등을 미리 모아 두면 소송과 보증금 정산 모두에 도움이 된다고 조언했습니다.

참고

임차인이 월세를 연체하고 퇴거도 거부하는 경우라도, 임대인이 출입을 막거나 직접 물건을 치우는 등 자력으로 해결하려 하면 오히려 분쟁이 커질 수 있습니다. 계약서의 원상복구 조항과 연체 내역을 정리해 두고 법적 절차를 먼저 검토하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.