공사대금 소송 | 계약서 없는 건축 잔금 분쟁 상담사례

상담 내용

의뢰인은 자기 소유 토지 위에 건물을 짓기로 하고 시공업자에게 공사를 맡겼습니다. 별도의 도급계약서는 없고, 설계도면과 간단한 견적표 정도만 남아 있습니다. 의뢰인에 따르면 시공업자는 처음에 일정 금액을 요구했고, 이후 재시공 비용 등을 이유로 추가 대금을 여러 차례 청구했습니다. 의뢰인은 기존 시공에 문제가 있어 준공이 어려울 것으로 보여 철거 후 다시 시공한 것이라고 설명합니다.

현재 시공업자는 상당한 금액의 잔금을 청구하는 공사대금 소송을 제기했고, 건물에 대한 가압류 결정도 받은 상태로 소송은 초기 단계입니다. 한편 의뢰인은 구조와 설비 부분의 시공 부족·누락 등 여러 하자가 있다고 주장합니다. 의뢰인은 가능하면 남은 잔금을 정리하고 마무리하고 싶어 하지만, 상대방이 응하지 않으면 하자에 대한 손해배상도 청구할 생각입니다.

쟁점

• 계약서와 구체적인 견적 자료가 없는 상태에서 상대방이 청구하는 잔금과 추가공사비를 어디까지 인정할 수 있는가?
• 하자가 인정될 경우 대금 감액이나 손해배상액 상계가 가능한가, 그 범위는 어디까지인가?
• 감정 결과에 따라 의뢰인이 반소를 제기할 필요가 있는가?

변호사의 조언

1. 청구한 잔금과 추가공사비의 근거부터 따져 봅니다. 계약서가 없는 사안에서는 어떤 공사를 얼마에 합의했는지가 핵심 쟁점이며, 대금을 청구하는 쪽이 이를 입증해야 합니다. 상대방이 내세우는 견적과 추가공사 요구 내역이 자료로 뒷받침되는지 먼저 확인하도록 안내했습니다.
2. 잔금이 일부 인정되는 경우에는 하자를 이유로 감액이나 상계를 구할 수 있습니다. 하자담보책임에 근거해 공사대금 감액 또는 손해배상액과의 상계를 주장하는 방식입니다. 다만 하자 여부와 보수 비용을 가리려면 감정이 필요하고, 그만큼 시간과 비용이 든다는 점을 미리 안내했습니다.
3. 하자의 정도에 따라 인정되는 금액의 기준이 달라질 수 있습니다. 하자가 중대해 건물로서 기능하기 어렵다면 보수나 재시공 비용이 기준이 될 수 있습니다. 반면 하자가 중대하지 않은데 보수에 과도한 비용이 든다면, 하자가 없는 상태와의 가치 차액이 기준이 되는 경우도 있습니다.
4. 화해권고와 반소 가능성도 함께 검토합니다. 감정 전후로 법원이 잔금과 하자 상당액을 함께 고려해 화해권고를 하는 경우도 있으며, 이 경우 분쟁을 비교적 빨리 정리할 수 있습니다. 감정 결과 하자 상당액이 청구 잔금보다 크다면 반소로 별도 청구할 수 있는지 살펴보시기 바랍니다. 소송 초기 단계이므로 소장과 가압류 결정문 등 법원 서류를 확인해 청구 내용을 정리하도록 안내했습니다.

참고

공사를 맡길 때 계약서와 견적서, 추가공사 합의 내용을 서면이나 문자로 남겨 두면 분쟁이 생겼을 때 도움이 될 수 있습니다. 하자가 의심되면 현장 사진과 자료를 미리 확보해 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.