임대차보증금 반환소송 | 공탁 불인정 후 항소 상담사례

상담 내용

의뢰인은 수년 전 임차인과 부동산 임대차계약을 맺은 임대인입니다. 계약 연장을 두고 갈등이 생기자 의뢰인은 차임 등을 공제한 보증금을 공탁하였습니다. 이후 상대방이 보증금 반환과 손해배상을 청구하는 소송을 제기했고, 손해배상 가운데 특별손해도 주장하고 있습니다. 의뢰인은 공탁으로 채무를 변제했다고 주장했지만 1심에서 공탁이 인정되지 않았고, 현재 항소심이 진행 중이며 법원으로부터 보정명령도 받은 상태입니다.

의뢰인은 임대차 종료 후 상대방이 새 임차인을 구하는 일을 방해했다고 설명했습니다. 새 임차인과 계약을 진행하다가 상대방이 협조하지 않아 중단되었다는 것입니다. 또한 변경 합의를 반영한 새 계약서를 따로 작성했는데도, 상대방이 이전 계약서로 임차권등기명령을 받았다고 주장합니다. 의뢰인은 이런 일로 보증금을 제때 돌려주지 못했는데 손해를 모두 부담하는 것은 부당하다고 보며, 상대방 청구의 기각 또는 책임 제한과 함께 의뢰인이 제기한 손해배상 반소 청구의 인용을 원하고 있습니다.

쟁점

• 공탁이 인정되지 않은 상태에서, 의뢰인이 주장하는 새 임차인 주선 방해 등 상대방의 행위를 손해배상 판단에 어떻게 반영할 것인가
• 상대방이 주장하는 특별손해를 어디까지 인정할 것인가
• 임차권등기명령 경위와 관련한 상대방 행위가 의뢰인의 반소 청구에서 어떤 의미를 갖는가

변호사의 조언

1. 상대방의 방해 행위가 손해에 미친 영향을 주장할 수 있습니다. 새 임차인과의 계약이 중단된 경위와 임차권등기명령을 받은 과정을 정리하면, 상대방에게도 손해 발생에 일부 책임이 있다는 점을 재판부가 참작하도록 주장할 수 있다고 안내했습니다. 이를 바탕으로 상대방 청구의 기각 또는 책임 제한을 목표로 합니다.
2. 특별손해 주장은 항목별로 따로 다투도록 조언했습니다. 상대방이 주장하는 손해가 이 사안에서 실제로 인정될 수 있는지 항목별로 나누어 살펴보고, 보증금 반환이 늦어진 데 상대방의 행위가 영향을 미쳤다는 점도 함께 주장할 수 있습니다. 다만 이 부분도 자료로 뒷받침되어야 합니다.
3. 반소 청구를 위한 입증 자료를 준비하도록 안내했습니다. 상대방의 행위로 의뢰인에게 손해가 생겼다는 점을 뒷받침할 자료를 정리해야 합니다. 임차권등기명령의 기초가 된 계약서 관련 사실은 구체적인 확인이 필요하므로, 자료와 의뢰인 진술로 먼저 확인하도록 안내했습니다.
4. 보정명령 등 항소심 절차를 놓치지 않도록 조언했습니다. 법원이 정한 기한 안에 대응이 누락되지 않도록 진행 상황을 계속 확인하시기 바랍니다.

참고

임대차 종료 무렵 보증금 반환을 둘러싼 갈등이 생기면, 공탁 같은 조치는 그 효력이 인정될 수 있는지 사전에 검토하는 것이 좋습니다. 상대방의 협조 거부나 방해가 있었다면 그 경위를 문자, 계약서 등 객관적 자료로 남겨 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.