임대차보증금 반환소송 | 화재 뒤 소장을 받은 임대인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 전세보증금을 받고 주택을 임대한 임대인입니다. 의뢰인은 임차인의 과실로 집에 화재가 발생했다고 설명했습니다. 임차인이 복구하겠다고 했지만 복구 범위에 대한 의견이 맞지 않았고, 결국 의뢰인이 주도하여 복구공사를 진행했습니다. 공사가 끝나자 임차인이 입주하겠다며 출입에 필요한 정보를 요구했으나, 의뢰인 측은 알려주지 않았습니다.

이후 임차인은 임차권등기명령 결정을 받고 보증금반환 소장을 보내왔습니다. 공사비는 화재보험으로 처리될 수 있는지 확인 중이지만 보험사의 답변은 아직 받지 못했습니다. 임차인 측이 앞서 보낸 합의서에는 임차인이 복구공사 책임을 지고, 보증금 반환 시기와 비용 부담을 조정한다는 내용이 있었습니다. 다만 보험 관련 조항 때문에 합의는 이뤄지지 않았습니다. 의뢰인은 원상복구를 원래 임차인이 해야 하는데 자신이 나서게 되었고, 화재 이력 때문에 매매나 임대 때 설명해야 하는 부담도 생겼다고 했습니다. 피해를 입은 자신이 소송까지 당한 것이 억울하며, 정신적 피해에 대한 보상과 소송비용 전부를 받고 싶다는 뜻도 밝혔습니다.

쟁점

• 보증금 반환과 임차물 인도가 동시이행 관계일 때, 출입에 필요한 정보를 알려주지 않은 것이 지연이자 발생에 어떤 영향을 미치는지
• 복구비 등을 보증금에서 어디까지 정산(상계)할 수 있는지
• 위자료와 소송비용을 상대방에게 어느 범위까지 청구할 수 있는지

변호사의 조언

1. 지연이자 문제를 먼저 확인해야 합니다. 보증금 반환과 임차물 인도는 동시이행 관계입니다. 임차인이 복구된 집에 들어오려 했을 때 출입 정보를 알려주지 않은 사정이 지연이자 발생 시점에 영향을 줄 수 있으므로, 당시 경위를 자료로 정리해 두도록 안내했습니다.
2. 정산 중심으로 접근하는 방안을 검토합니다. 복구비 등을 보증금에서 정산할 수 있는지가 우선 쟁점입니다. 원상복구를 의뢰인이 대신 진행한 점, 화재 이력 때문에 매매나 임대 때 설명해야 하는 부담이 생긴 점을 근거로 주장할 수 있는지 검토하도록 조언했습니다.
3. 위자료·소송비용은 청구 범위에 한계가 있을 수 있습니다. 정신적 피해 보상과 소송비용 전부를 상대방에게 받는 데에는 한계가 있을 수 있다고 설명했습니다. 다만 위자료와 사무처리비용 등 상계를 주장할 수 있는 항목은 지출 내역과 근거 자료를 미리 정리해 두었다가 소송에서 주장할 수 있다고 안내했습니다.
4. 조정으로 정리하는 방안도 함께 검토합니다. 앞서 오간 합의서 내용을 참고하되, 보험사 답변을 확인하면서 조정 절차 등으로 지연이자 부담을 줄이며 마무리하는 방안을 검토하도록 조언했습니다.

참고

임차인과 분쟁이 생겼을 때 상대방 책임이 크다고 생각되더라도, 출입 정보를 알려주지 않는 등의 대응이 지연이자 같은 불이익으로 이어질 수 있습니다. 소장을 받았다면 정산할 항목과 당시 경위를 정리해 두고, 소송 초기에 조정 가능성까지 함께 검토해 보시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.