상담 내용
의뢰인은 보증금 상당 부분을 전세대출로 마련해 원룸에 전세로 거주하는 임차인입니다. 계약 만료를 앞두고 임대인에게 계약 종료와 퇴거 의사를 미리 알렸습니다. 그런데 임대인은 금융기관 대출을 갚지 못해 보증금을 돌려줄 능력이 없고 건물을 경매에 넘기겠다는 취지의 문자를 세입자 전원에게 보냈습니다.
이후 같은 건물 세입자들과 정보를 나누던 중, 임대인이 자신의 재산 상황을 사실과 다르게 말한 정황을 들었습니다. 같은 부동산에서 중개한 계약인데도 세입자마다 계약 조건이 다르다는 점도 알게 되었습니다. 의뢰인은 조직적인 전세사기가 의심되지만 명백한 증거는 없고 혼자 대응하기도 어려워, 보증금 반환 소송과 함께 형사 고소를 하길 원합니다.
쟁점
- 계약 만료 후 보증금 반환청구에서, 퇴거 여부에 따라 동시이행과 지연손해금을 어떻게 주장할 것인가
- 퇴거할 경우 임차권등기명령을 언제, 어떻게 활용할 것인가
- 명백한 증거가 없는 상태에서 임대인이 처음부터 반환 의사나 능력 없이 계약했는지(기망 여부)를 어떻게 다툴 것인가
변호사의 조언
- 계약 만료를 이유로 보증금 반환청구 소송을 제기합니다. 의뢰인이 계속 거주하는지 퇴거하는지에 따라 동시이행 주장 또는 지연손해금 주장을 적절히 선택해 소장을 구성합니다.
- 퇴거하게 되면 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기가 완료되면 임대인에게 보증금 반환 사실을 통지하고, 그에 따른 지연손해금까지 함께 청구하는 방향이 낫다고 봅니다.
- 전세사기 고소는 수사를 통해 사실관계를 확인받는 취지로 진행합니다. 현재 명백한 증거는 없으므로, 임대인이 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력 없이 계약했는지 살펴봐 달라고 요청합니다. 계약 과정에서 페이백 등의 명목으로 수수료를 받은 사실이 있는지도 수사해 달라는 내용입니다.
- 의뢰인이 정리한 경위 자료를 바탕으로 민사 소장과 고소장을 함께 제출합니다. 의뢰인이 직접 작성한 자료에 경위와 내용이 정리되어 있어 이를 기초로 하며, 민사와 형사를 병행해 준비합니다.
참고
임대인이 반환 불능을 밝히며 경매를 언급하는 상황이라면, 계약 종료 의사를 전달한 기록과 계약서, 임대인의 통지 문자 등을 먼저 보관해 두시길 권합니다. 같은 처지의 세입자가 많을수록 정보가 엇갈릴 수 있으니, 전해 들은 이야기보다 직접 확인할 수 있는 자료를 중심으로 대응 방향을 정하시는 것이 좋습니다.
※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
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