상담 내용
의뢰인은 가족과 함께 비닐하우스 농사를 지으며 살던 지역이 수용되어 이주해야 하는 상황이 되었습니다. 새 농지를 찾던 중 오래 알고 지낸 지인의 소개로 건설회사를 운영하는 것으로 보이는 상대방을 만났고, 수억 원대 토지 매매계약을 체결했습니다. 의뢰인 배우자의 자매도 인접한 토지를 같은 상대방과 따로 계약했습니다.
두 사람 모두 계약금을 낸 뒤, 상대방이 자금이 급하다며 잔금을 요구해 약속보다 일찍 전액을 지급했습니다. 그러나 상대방은 소유권이전등기를 해 주겠다는 약속을 여러 차례 미루었습니다. 최근 등기부등본을 확인해 보니 상대방이 일반 채권자에게 근저당권을 설정해 준 사실이 드러났고, 이후 연락도 닿지 않는 상태입니다. 배우자의 자매는 계약을 해지하고 대금을 돌려받기로 했으며, 이를 확인한 서면도 있습니다. 의뢰인은 대가족이라 갈 곳이 없어 토지의 소유권을 넘겨받기를 원하고, 상대방이 이행할 가능성이 있다면 기다려 보고 싶어 합니다. 이주 시기는 가까워지고 있습니다.
쟁점
- 잔금을 받고도 등기를 미루다가 제3자에게 근저당권을 설정해 준 행위가 사기 또는 배임 관련 범죄에 해당하는가
- 토지를 넘겨받으려는 쪽과 대금을 돌려받으려는 쪽에서 각각 어떤 보전 수단을 택해야 하는가
- 임의이행을 기다리는 동안 생길 수 있는 재산 처분과 시간 지연을 어떻게 막을 것인가
변호사의 조언
- 형사고소장을 먼저 준비하시기 바랍니다. 사기와 업무상배임 등 특정경제범죄법 위반 혐의로 고소장을 작성해 제출하는 방향을 검토했습니다. 잔금 수령 경위, 등기 약속이 반복해서 미뤄진 과정, 근저당권 설정 시점이 핵심 자료가 됩니다.
- 보전처분을 서둘러 신청해야 합니다. 토지를 넘겨받으려는 의뢰인은 처분금지가처분을, 대금 반환을 원하는 배우자의 자매는 가압류를 각각 신청하는 방향입니다. 본안 판결 전에 상대방이 토지나 재산을 처분해 버리면 판결을 받아도 실현하기 어려울 수 있기 때문입니다.
- 민사 본안은 목적에 맞게 나누어 진행합니다. 의뢰인은 소유권이전등기청구의 소를, 배우자의 자매는 대금반환청구의 소를 제기하는 방향입니다. 작성 순서는 고소장, 가처분 등 신청서, 소장 순으로 잡았습니다.
- 임의이행을 기다리더라도 절차는 병행하시기 바랍니다. 상대방이 이행하겠다고 하면 받아들이셔도 되지만, 그동안에도 서류 준비는 계속해야 합니다. 이주 일정이 촉박하므로 기다리는 시간 때문에 대응이 늦어지지 않도록 하는 것이 중요합니다.
참고
부동산 거래에서 잔금을 치른 뒤 등기가 늦어지면 등기부등본을 수시로 확인하시기 바랍니다. 약속이 거듭 미뤄지거나 연락이 끊긴다면 임의이행을 기다리는 것과 별개로 보전 절차를 서두르는 것이 좋습니다.
※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
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