전세보증금 반환 | 집주인 변경 후 반환 지연 상담사례

상담 내용

의뢰인은 몇 해 전 주택 임대차계약을 맺고 전입신고와 확정일자까지 마친 임차인입니다. 그런데 계약 직후 소유권이 다른 사람에게 넘어갔고, 현재 소유자는 보증금을 돌려주지 못하고 있습니다. 상대방은 실제 소유자가 따로 있다는 취지로 설명하며 직접 소통을 피하고 있다고 합니다.

최근 상대방은 보증금을 매매대금에 충당하는 방식의 매매계약 전환을 제안했습니다. 다만 서류와 절차가 명확하지 않아 의뢰인은 사기가 아닌지 우려하고 있습니다. 보증금의 상당 부분을 은행 대출로 마련했기 때문에, 매매로 전환해도 안전하게 소유권을 넘겨받을 수 있는지, 아니면 법적 조치를 먼저 취해야 하는지 알고 싶어 했습니다.

쟁점

• 계약 직후 소유자가 바뀌고 반환이 계속 지연되는 상황이 형사상 사기(전세사기)에 해당하는지
• 보증금을 매매대금에 충당하는 전환 제안을 안전하게 받아들일 수 있는지
• 보증금을 돌려받기 위해 어떤 민사 절차를 어떤 순서로 검토할지

변호사의 조언

1. 형사 고소 여부는 경위를 정리해 검토하도록 조언했습니다. 반환이 늦어졌다는 사정만으로 곧바로 사기가 인정되는 것은 아니어서, 계약 당시 상대방이 알고 있던 사정과 소유자 변경 과정, 이후 반환 지연 경위를 자료로 정리해 보도록 안내했습니다. 임대인과 현재 소유자 각각의 책임이 어떻게 달라지는지도 함께 살펴야 합니다.
2. 보증금 반환을 구하는 지급명령을 검토하도록 안내했습니다. 형사 절차와 별개로 보증금 반환 채권을 확보하기 위한 민사 절차입니다. 상대방이 이의하지 않으면 비교적 신속하게 집행의 기초를 마련할 수 있고, 이의하면 소송으로 이어질 수 있습니다.
3. 반환이 끝내 이뤄지지 않을 때를 대비해 경매 등 후속 절차도 살펴보도록 안내했습니다. 경매를 통해 보증금을 회수하는 방법이 있고, 임차인이 직접 낙찰받는 방안도 검토 대상이 될 수 있습니다. 다만 대출이 얽혀 있어 먼저 등기부상 권리관계를 확인해야 합니다.
4. 매매 전환 제안은 서류와 절차가 명확해지기 전에는 신중히 판단하도록 조언했습니다. 소유자 본인 확인, 권리관계, 대금 정산 방식이 문서로 확인되지 않은 상태에서 서명하면 불리해질 수 있습니다. 민사 절차 등 법적 대응을 함께 준비하면서 제안의 안전성을 따져 보는 편이 바람직합니다.

참고

임대인이나 소유자가 바뀌었거나 직접 연락이 되지 않는다면, 구두 제안에 응하기 전에 등기부등본과 계약 서류를 먼저 확인하시기 바랍니다. 전입신고와 확정일자 같은 기존 권리 자료는 잘 보관해 두시는 것이 좋습니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.