전세보증금 미반환 | 대출 연장 앞둔 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 전세 임차인으로, 계약 기간이 만료되었는데도 보증금을 돌려받지 못한 채 계속 거주하고 있습니다. 보증금 중 상당 부분은 전세대출이고, 보증보험은 가입되어 있지 않습니다. 임대인은 경제적 사정으로 자력이 부족한 상황이라고 알려져 있으며, 부동산을 비워주면 보증금을 돌려주겠다는 입장이지만 실제 이행은 계속 미뤄지고 있다고 합니다.

의뢰인은 이미 지급명령 결정문을 받았고 임차권등기도 마쳤으며, 대출 기간도 이미 연장해 둔 상태입니다. 다만 이후에도 대출을 연장하려면 임대인을 상대로 한 법적 조치가 계속 진행 중이어야 한다고 들었습니다. 또한 해당 부동산에는 선순위 근저당권이 있고 다른 임차인도 여럿 있다고 합니다. 이런 상황에서 앞으로 어떤 조치를 할 수 있을지 문의했습니다.

쟁점

• 지급명령과 임차권등기를 마친 뒤, 대출 연장을 위해 어떤 법적 조치를 이어갈 수 있는가?
• 선순위 근저당권과 다른 임차인이 있는 상황에서 경매를 진행하면 보증금을 회수할 수 있는가?

변호사의 조언

1. 경매는 배당 가능성을 먼저 따져 보아야 합니다. 지급명령과 임차권등기 이후 이어갈 수 있는 대표적인 절차는 부동산 경매입니다. 다만 선순위 근저당권자와 다른 임차인이 있으면 매각대금에서 의뢰인에게 돌아오는 배당액이 달라지고 부족분이 남을 수 있습니다. 그래서 등기부와 다른 임차인 현황을 확인한 뒤 신청 시기를 정하도록 조언했습니다.
2. 내용증명으로 반환 요구를 서면으로 남기는 방법이 있습니다. 보증금 반환을 정식으로 요청하고, 합의가 되지 않으면 경매 등 절차를 검토하고 있다는 점을 함께 알릴 수 있다고 안내했습니다.
3. 합의 대행을 병행할 수 있습니다. 내용증명을 보낸 뒤에는 임대인과 반환 시기와 방법을 구체적으로 정하는 협의를 이어갈 수 있습니다. 임대인이 이행을 미뤄 온 만큼, 합의 내용을 서면으로 정리해 두는 것이 중요합니다.
4. 합의가 어려울 때를 대비해 경매와 대출 연장 요건을 함께 확인해야 합니다. 합의가 어려우면 경매 신청을 검토할 수 있습니다. 이때 그 절차가 대출 연장에 필요한 법적 조치로 인정되는지 대출기관에 미리 확인하도록 조언했습니다.

참고

보증금을 돌려받지 못할 때는 지급명령이나 임차권등기에서 멈추지 말고, 선순위 채권과 다른 임차인 현황을 파악한 뒤 경매 시 실제 배당 가능성을 따져 대응 순서를 정하는 것이 좋습니다. 대출이 있다면 대출 연장 조건도 미리 확인해 두시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.