전세사기 고소 | 보증금 반환 못 받는 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 수년 전 1억 원대 보증금으로 전세계약을 맺고 현재까지 해당 주택에 살고 있습니다. 의뢰인은 최초 임대인이 중개인과 짜고 매매가보다 수천만 원 높게 보증금을 정했다고 보고 있습니다. 최초 임대인은 보증금을 받은 직후 주택을 다른 사람에게 팔았지만, 이 사실을 임차인에게 알리지 않았습니다. 의뢰인은 몇 달이 지나서야 은행을 통해 소유자가 바뀐 것을 알았습니다.

새 소유자는 매수 직후 세금 체납으로 압류·가압류가 걸렸고, 처음부터 채무초과 상태여서 보증금을 돌려줄 형편이 아니었다고 합니다. 의뢰인이 계약 종료 의사를 밝히고 보증금 반환을 요청하자 새 소유자는 해외 체류를 이유로 곤란하다고 답했습니다. 그러면서 보증금 상당액으로 주택을 사라고 제안했습니다. 이후 계약이 갱신되면서 보증보험을 이용하기 어려워졌고, 의뢰인은 임차권등기를 마친 상태입니다. 의뢰인은 형사·민사 절차를 통해 가능한 범위에서 보증금을 최대한 회수하기를 원합니다.

쟁점

• 최초 임대인이 소유권 변동을 알리지 않고 채무초과자에게 매도한 행위를 기망으로 볼 수 있는가
• 두 임대인 사이 거래의 진정성과 공동 범행 여부를 어떻게 가려낼 것인가
• 형사 합의가 어려울 때 보증금 반환과 손해배상을 어떤 순서로 추진할 것인가

변호사의 조언

1. 최초 임대인과 현재 소유자를 상대로 사기 고소를 검토합니다. 보증금을 받은 직후 매도한 경위, 소유권 변동을 알리지 않아 계약 해지 기회를 잃게 된 점, 두 사람 사이 거래의 진정성을 중심으로 공동 범행 여부를 살펴봅니다. 사기죄는 속이려는 고의가 있었는지가 핵심이므로 정황 자료가 중요합니다.
2. 형사 합의를 통한 피해 회복을 우선 시도합니다. 합의가 어려우면 공동불법행위 책임을 묻는 손해배상으로 넘어갑니다.
3. 민사 절차로 보증금반환청구와 손해배상을 함께 준비합니다. 임대차 종료에 따른 보증금반환청구를 하고, 최초 임대인에게는 채무불이행 또는 불법행위에 따른 손해배상을 청구합니다. 사기가 인정되면 두 사람에게 공동불법행위 책임을 묻는 방향입니다. 판결 이후 경매 신청과 그 과정의 자문도 이어서 진행합니다.
4. 자료를 먼저 정리하고 소송비용확정신청까지 챙깁니다. 사건경위서, 임대인·중개인과 주고받은 문자, 녹취 자료를 모아 두어야 합니다. 절차가 끝나면 소송비용확정신청으로 비용 부담도 정리합니다.

참고

전세계약 중 집주인이 바뀌었다면 소유권 변동과 등기부상 압류·가압류 여부를 바로 확인하시기 바랍니다. 계약 갱신이나 대출 연장은 보증보험 등 권리 행사에 영향을 줄 수 있으므로 결정 전에 전문가와 상의하시기 바랍니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.